앞으로 노후건축물은 100% 소유권을 확보하지 않아도 공유자 80% 동의로 재건축이 가능하고, 일정 구역내 인근 대지간에는 결합건축을 통하여 상호 탄력적으로 용적률 조정할 수 있으며, 30㎡이하 소규모 사무소(제2종근린생활시설)는 제1종근린생활 시설로 편입된다.
이에 따라 노후건축물 재건축 및 새단장(리뉴얼)이 활성화되고 소규모 창업도 한층 쉬워질 전망이다.
국토교통부는 노후건축물 새단장(리뉴얼) 등 건축투자 활성화를 위해 올해 1월과 2월에 개정된「건축법」에서 위임한 사항과 그간 제도 운영 시 나타난 건축규제 개선내용을 담은 시행령 및 규칙 개정안이 7월 20일부터 시행(일부 규정은 8월4일)된다고 밝혔다.
이번 건축법 시행령 및 규칙 개정안의 주요내용은 다음과 같다.
① 부유식 건축물에 대한 특례사항 구체화
공유수면 위에 인공대지를 설치하고 건축하는 부유식 건축물에는 적용하기 어려운 대지와 도로 접도 기준 등은 배제할 수 있도록 하였으며 다양한 지역별 특성을 고려하여 조례로 그 기준을 달리 정할 수 있도록 하였다.
(* 제41조(토지굴착에 대한 조치), 제42조(대지의 조경), 제43조(공개공지 등의 확보), 제44조(대지와 도로의 관계), 제46조(건축선의 지정) 등)
② 공유자 80%이상 동의로 재건축이 가능한 기준 마련
건축물이 ‘노후화로 내구성에 영향을 주는 기능적·구조적 결함이 있는 경우’ 등은 대지 전부에 대한 소유권 확보 없이도 건축물 및 대지 공유자의 80%이상 동의로 재건축이 가능하도록 하였다.
(* 건축설비(급수·배수·오수설비 등)또는 지붕·벽등의 노후화·손상으로 기능 유지가 곤란한 경우, 건축물 훼손 등으로 안전사고 등이 우려되는 경우 등)
③ 건축물 복수용도 인정 기준 마련
법령과 입지기준 등에 적합한 경우 같은 건축물이라도 2개의 복수용도 지정이 가능하며, 다른 용도 시설군(9개 시설군)과의 복수용도는 건축심의를 통해 허용하도록 하였다.
(* 1.자동차시설군(자동차관련시설), 2.산업시설군(운수·창고·위험물저장및처리시설, 공장), 3.전기통신시설군(방송통신·발전시설), 4.문화집회시설군(문화및집회·종교·위락시설), 5.영업시설군(판매·운동·숙박시설), 6.교육및복지시설군(의료·교육연구·노유자·수련시설), 7.근린생활시설군(제1종·제2종근린생활), 8.주거업무시설군(단독·공동주택, 업무시설), 9.그밖의 시설군(동물및식물관련시설))
④ 건축자재 제조현장, 유통장소 점검·시정조치 기준 마련(8월 4일 시행)
국토부장관 및 허가권자는 자재제조 및 유통현장을 점검하여 위법이 확인되면 공사중단 및 자재사용중단이나 영업정지를 요청할 수 있으며, 점검업무는 전문기관*도 대행할 수 있도록 하였다.
(* 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단, 한국토지주택공사 등)
⑤ 허가권자가 감리자를 지정하는 소규모 건축물 범위 마련 등(8월 4일 시행)
소규모 건축물 안전강화를 위하여 건설업 면허없이 건축주가 직접 시공하는 건축물(661㎡이하 다가구주택등, 495㎡이하 일반건축물)이나 공동주택(30세대 미만)은 허가권자가 공사감리자를 지정하도록 하였고, 감리비용·감리자 모집 및 지정방법 등의 세부사항은 조례로 정하도록 하였다.
⑥ 결합건축 절차 및 관리 기준 마련
용적률 조정이 가능한 결합건축* 가능 지역을 상업지역 외에도 건축협정구역, 특별건축구역등으로 확대하고, 결합 건축물간의 개발 연계성을 위해 결합대상 2개 대지는 100m이내이면서 너비 12미터이상인 도로로 둘러싸인 구역내에서 가능하도록 하였다.
아울러, 대지 상호간 조정하는 용적률이 100분의 20을 초과하는 경우에는 공동위원회(건축 및 도시)심의를 거쳐 조정되는 용적률의 적합성 등을 검토하도록 하였다.
(* 대지별로 적용되는 용적률 기준을 건축주간 협의를 통해 대지간 조정 가능)
⑦ 지방건축위원회 심의결과 시정 및 개선
국토부장관 및 시·도지사는 지방건축위원회 심의결과를 서면 또는 방문조사(국토부 : 시·도 및 시·군·구, 시·도 : 시·군·구)할 수 있으며, 심의결과 등이 법령등에 위반되거나 부당한 경우에 심의결과 취소, 재심의 명령 또는 심의절차 개선 등을 권고할 수 있도록 하였다.
(* 자료조사 및 현장조사→ 신청인등 관계자 의견청취→심의결과 시정조치 → 시정조치 이행 또는 이의제기→ 재조사→ 시정명령 → 시정 이행)
⑧ 기타
부동산중개소, 금융업소등은 규모에 관계없이 제2종근린생활 시설로 분류되어 주거지역 입지제한 등의 불편이 있어 30㎡이하 소규모는 제1종근린생활시설로 포함하였다.
비공해* 제조업소(제2종근린생활시설)는 건물내 동일 사업장(타인 소유)이 있으면 사업장 면적을 합산하는 건축총량방식(500㎡이상은 공장용도로 변경 필요)적용으로 후발사업자 입점 제한등 불편 있어 개별소유자 사업장 면적(500㎡이하 제2종근생)으로 용도를 정하기로 하였다.
(* 대기환경보전법, 소음·진동 관리법에 의한 신고 또는 허가대상이 아닌 것)
최근 1인가구 증가등으로 수요가 증가하는 다중주택* 규모 기준도 건축 총량(전체 330㎡이하, 3층이하)에서 주택부분을 기준으로(주택부분 면적 330㎡ 이하, 주택 층수만 3개층 이하)하기로 하였다.
(* 학생이나 직장인 등이 장기간 머무를 수 있는 구조로 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 것(연면적 330㎡이하, 3층 이하, 취사시설 별도 설치 불가)
장애인용 승강기 설치시 일부 용도 건축물(29개 용도중 19개 용도)에서만 면적에서 제외하였으나 이를 모든 건축물로 확대*하였다
(* 단독주택, 운수시설, 동물 및 식물관련시설, 자원순환관련시설, 발전시설 등)
대규모 건축물(21층 또는 10만㎡이상)은 허가전에 도지사에게 사전승인을 받아야 하나, 허가권자인 시·군에서 사전승인 신청을 지연하는 사례가 많아 허가 신청일로부터 15일 이내에 사전승인을 신청하도록 의무화하였다.
국토교통부는 이번 건축법령 개정으로 건축투자 창출 등 경제적 효과가 확대되는 등 국민불편 건축규제가 크게 개선될 것으로 기대된다고 밝혔다.