< 3080+ 공급대책 발표 1주년 >

정부는 확고한 주택시장 안정을 위해

주택 공급대책을 흔들림 없이 추진해나가겠습니다.

- 도심 공급정책 패러다임 전환 & 공급 조기화로 시장안정 견인

    □ 정부는 출범 이후 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획, 5.6, 8.4 대책 등을 통해 공급 확대를 위해 노력해왔습니다.

      ㅇ 그 결과 ‘17~’20년까지 연평균 택지지구 지정실적*은 높은 수준을 유지하였으며, 주택공급 실적도 총량적으로는 예년 수준을 상회하는 성과를 거두었습니다.

 * 연평균 공공택지 지구지정 실적: (‘17~’20) 9.1만호 > (‘08~’16) 2.8만호

 * 시기별 입주물량 비교(연평균, 만호): (‘08~’12) 35.7 (‘13~’16) 45.0 (‘17~’20) 54.6

     ㅇ 다만, 전반적인 공급확대에도 불구하고 도심내 공급이 수요 대비 다소 부족한 미스 매치가 발생하였으며,

        - 특히, ‘20년 이후 저금리에 따른 급격한 수요 증가와 공급부족 불안감에 따른 매수세 조기화로, 도심내 압도적 물량을 신속하게 공급할 수 있는 특단의 대책 필요성이 제기되었습니다.

     ㅇ 이에, 정부는 기존 도심사업 틀에서 벗어나, 공공의 적극적 참여를 통한 사업성 보강, 절차 단축, 개발이익 환수 등 획기적 형태의 신규 모델을 마련하여 ’21.2월 3080+ 대책(이하 2.4대책)을 발표하였습니다.

< 3080+ 대책 주요 내용 >

   □ (물량) 주민들의 높은 호응 속에서 채 1년도 안되어 ‘25년까지 목표 물량 83.6만호의 60% 수준인 50.3만호의 후보지를 발굴하였으며,

  ㅇ 그중 신규도심 후보지는 17만호 규모*로 일산·분당 신도시를 합친 정도의 압도적인 물량입니다.

* 17만호 중 서울 후보지만 110곳 9.7만호 규모로 분당 신도시 규모 상회

⟪2.4대책 주택공급 관련 사업별 후보지 현황⟫

(단위 : 만 호)

     □ (속도) 대책 발표 후 9개월만에 약 1만호 규모의 지구 지정을 완료하여 본격적인 공급 궤도에 안착시켰으며,

      ㅇ 도심 복합사업의 경우 금년 말 사전청약을 통해 본격적인 공급을 앞두고 있는 등 기존 사업의 평균적인 공급 기간(지구지정~분양 13년)을 크게 뛰어넘는 속도와 성과를 보여주고 있습니다.

□ 주요 사업별 추진 현황 및 계획은 다음과 같습니다.

1. 도심복합사업

      ㅇ 도심 복합사업은 도심내 주택공급에 공공이 참여하는 민관협력 모델로, 절차 간소화를 통해 사업기간을 대폭 단축하고, 파격적인 인센티브와 함께 공공기여를 통한 공공성도 동시에 확보하는 2.4대책의 대표 모델입니다.

     ㅇ 현재까지 전체(’21~‘25) 공급 목표치(19.6만호)의 절반 이상인 총 76곳 10만호 규모의 후보지를 1년 만에 확보, 이 중 7곳 1만호*는 후보지 발굴 9개월 만에 본 지구 지정을 완료(’21.12) 하였습니다.

* 본지구 7곳 : 증산4, 연신내역, 방학역, 쌍문역(동), 쌍문역(서), 신길2, 부천원미

    → 지하철 역 인근에 입지하는 등 주택수요가 매우 높은 지역에 위치

        ㅇ 아울러, 작년 지구로 지정된 사업지 중심으로 연말부터 사전청약을 통해 4천호 규모가 공급*될 예정으로 공급 효과를 조기에 체감하실 수 있도록 노력하겠습니다.

* (추진계획) 연내 사업계획 승인을 마치고, 토지주 우선공급 후 사전청약 착수 예정

       ㅇ 이는 관련 법령 개정(안)이 대책 발표 후 7개월이 경과한 지난해 9월에야 시행되었음에도 불구하고 이뤄낸 성과로, 

       - 기존 정비사업과 비교 시 후보지 선정~지구지정까지 4년 이상 단축, 지구지정 ~ 공급까지 10년 이상 단축하는 등 전례 없는 속도로 후속절차를 진행 중에 있습니다.

     ㅇ 정부는 여기에 안주하지 않고 올해에도 상반기 민간제안 공모 등을 통해 5만호 신규 후보지를 발굴하고, 본 지구 지정도 5만호(서울 2.8만호)를 목표로 사업에 박차를 가하도록 하겠습니다. 

        - 특히, 현재까지 발굴한 10만호 후보지중 법적 지구지정 요건인 주민 2/3 동의를 확보한 후보지가 이미 26곳(3.64만호)이나 되어, 신속한 후속절차 이행이 가능할 것으로 기대됩니다.

         - 원활한 후속절차 추진을 위해 매몰비용 지원* 등 주민 애로 해소를 위한 제도 개선방안 등도 적극 검토해 나가겠습니다.

         * 주민들이 도심복합사업에 참여하기 전에 기존 민간재개발 등 다른 사업을 추진하면서 부담한 조합운영비∙용역비 등을 공공시행자가 인수(공공주택 특별법 개정 추진)

         - 아울러, 현재 높은 주민 동의를 바탕으로 다수의 후보지가 발굴되었으며, 주민 동의를 통해 시행하는 사업인 만큼, 동의율이 확보되지 않는 경우 후보지를 철회하는 방안도 검토할 계획입니다.

         * 현행 공공주택 특별법상 예정지구 지정 후 6개월 후 토지등소유자 1/2 이상 반대 또는 예정지구 지정 후 1년 내 토지등소유자 2/3 동의 미확보 시 해제

2. 공공정비사업

      ㅇ 공공정비(공공재개발·재건축·직접정비)는 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용하여 기존 조합방식의 민간 정비사업의 한계점을 극복하고 사업성*과 추진속도**를 제고하는 사업모델입니다.

        * 용적률 인센티브, 분양가 상한제 제외(공공재개발) / ** 수권소위, 통합심의

      ㅇ 현재까지 공공정비사업 후보지는 35곳 3.7만호*를 선정하였고, 그 중 7곳은 공공시행자 지정까지 완료하였습니다.

        *공공재개발 29곳 3.4만호, 공공재건축 4곳 0.15만호, 공공직접시행 2곳 0.1만호

       -공공재개발은 기존 정비구역 8곳 중 5곳*은 주민동의(2/3↑)를 확보하여 시행자 지정을 완료했으며, 신규 사업구역 21곳 중 15곳은 예비공공시행자와 양해각서*를 체결하였습니다.

  *시행자지정 완료 : ①용두1-6 ②신설1 ③신문로2-12 ④흑석2 ⑤강북5

**LH‧SH가 시행자지정 전 정비계획수립‧사업관리 지원을 위해 조합과 협조체계 구축

       -공공재건축은 4곳 후보지 중 2곳(망우1, 강변강서)의 공공시행자지정을 완료했으며, 나머지 2곳(신길13, 중곡A)도 1분기 중 공공시행자 지정을 완료할 계획입니다.

        *공공직접시행 후보지 2곳 선정(마곡 신안빌라, 의왕 내손 가 구역, `21.10)

     ㅇ공공정비 도입으로 그간 사업성 부족, 복잡한 이해관계 등으로 민간에서는 추진 곤란한 지역의 주거환경 개선이 가능해 졌으며,

        - 특히, 서울시 민간정비(신통기획)와 상호 보완적으로 진행*되어 주민들의 선택권을 늘리고, 공백 없는 정비사업 추진을 통해 도심 내 신속한 주택공급 확대 기반을 마련하였습니다.

       * 공공정비사업과 신통기획을 상호 보완적으로 추진하기로 합의(‘21.6, 국토부-서울시)

     ㅇ 올해에도 기 발표 후보지에 대한 정비계획 수립 등 후속절차를 차질 없이 추진하는 한편, 국토부-서울시 합동 공모 등을 통해 신규 후보지를 지속 발굴해 나갈 계획입니다.

       - 현재 확보한 공공재개발 후보지는 공공기관의 전문성 활용 및 통합심의 등 절차 간소화 등을 통해 후속 절차를 속도감 있게 추진하여 연내 총 3.2만호 규모의 정비계획을 확정 짓겠습니다.

       - 또한, 제2차 국토부․서울시 공공재개발 합동공모(`21.120~`22.2), 공공 재건축 사전컨설팅 확대 등을 통해 금년 중에 2.7만호+α* 규모의 후보지도 추가로 선정하겠습니다.

      * 선정계획 물량 : 공공재개발 2.3만호+α, 공공재건축 0.2만호, 공공직접정비 0.2만호

        - 한편, ‘22년도 업무계획에서 밝힌 바와 같이 민간 정비사업 활성화를 위한 통합심의 적용 등 관련 제도 개선도 적극 추진해 나가는 등 공공·민간이 조화롭게 추진될 수 있도록 노력하겠습니다.

      3. 공공 택지

 ㅇ2.4대책을 통해 발표한 신규 공공택지 27.2만호*(당초 계획 26.3만호 대비 9천호增)도 순조롭게 추진 중에 있습니다.

* 27.2만호 = 신규 공공택지 25.9만호 + 세종시 용적률 상향 1.3만호

        - 작년 3분기까지 주민공람 절차를 모두 마쳤으며, 환경영향평가 등 지구지정을 위한 사전절차를 순차적으로 밟아가고 있습니다.

< 2.4대책 발표 공공택지 후보지(25.9만호) >

      ㅇ 올해에는 잔여 공공택지 지구지정을 모두 완료*함으로써 현 정부에서 발표한 모든 공공 택지의 입지를 모두 확정할 예정이며,

        * 수도권에만 20만호 수준의 주택공급이 확정되는 것으로, 최근 10년간 연평균 수도권 택지공급(3.7만호)의 5배를 넘는 수준

          - 또한, 수도권 일부 택지는 밀도상향, 용도전환 등을 통해 1만호* 추가 신규 공급도 추진할 계획입니다.

          * (밀도상향) 광명시흥, 화성진안, 양주장흥 등 0.7만호 / (용도전환) 3기 신도시 등 0.3만호

4. 사전청약

     ㅇ 한편, 공공택지 공급 시차 한계를 극복하기 위해 도입된 사전청약도 국민들의 큰 관심 속에서 추진 중에 있습니다.

         - 작년에는 공공 3.2만호, 민간 0.8만호 총 3.8만호 규모를 공급하였으며, 공공 사전청약은 3.2만호 공급에 총 54.3만명이 신청하여 평균 경쟁률 17.3대1을 기록하는 등 최근 5년간 수도권 평균 경쟁률 2.6대1을 상회하는 등 높은 호응 속에 진행하였습니다.

          - 또한, 다양한 민간 브랜드의 중대형 평형 공급이 가능한 민간 사전 청약 역시 최고 136대1(평택고덕 A-46)의 경쟁률을 기록하는 등 높은 호응을 보이고 있습니다.

      ㅇ 금년에는 공급 물량을 작년의 2배 수준인 7만호(공공 3.2만호, 민간 3.8만호)로 확대하고, 2ㆍ3기 신도시, 수도권 등 선호 입지에 매분기 1만호 이상을 연속 공급할 계획입니다.

         - 특히, 확고한 시장안정 전환을 위해 1분기에는 2월초를 시작으로 3차례에 거쳐 총 1.5만호*를 차질 없이 공급하도록 하겠습니다.

        * 3기 신도시(남양주왕숙, 인천계양등), 2기 신도시(화성동탄2, 인천검단) 등에 2월초 2천호, 2월말 4.2천호, 3월말 9.1천호를 공급할 계획

< `22년 분기별 사전청약 계획 >

                                                                                    (단위: 만호) 

5. 소규모 주택정비

     ㅇ 소규모 정비는 현재까지 후보지 50곳 2.9만호*를 선정하여, 그 중 0.7만호(8곳)를 소규모 정비 관리지역으로 지정하였으며,

       * 소규모 관리지역 29곳(2.6만호), 가로주택 등 소규모 정비 21곳(0.3만호)

       - 잔여 2.2만호(42곳)에 대해서도 주민 설명회 개최 및 관리계획 수립을 거쳐 연내 관리지역 지정 등을 완료할 예정입니다.

      ㅇ 올해는 주민과 기초 지자체를 대상으로 하는 소규모주택정비 공모를 광역 지자체와 합동으로 시행하여 총 2.3만호 주택 공급이 가능한 후보지를 추가로 확보할 계획입니다.

         - 특히, 지난 26일 개소한 소규모주택정비 통합지원센터를 통해 주민 및 지자체를 대상으로 절차 상담, 사업성 분석, 지원사항* 등을 안내해 나갈 계획입니다.

         * 관리지역 내 기반시설‧공동이용시설 설치 시 지원(지방비 매칭, 최대 150억원)

6. 도시재생

       ㅇ 노후 주거지 주거환경 개선을 위해 추진 중인 주거재생특화형 뉴딜사업*은 ‘21년 공모를 거쳐 선도사업 2개소를 선정(’21.12)하였으며,

          * 노후주거지 개량을 위해 일정규모 이상 주택공급시 기반시설 설치비 등 지원사업

       - 주거재생 혁신지구*도 지자체 제안을 통해 7곳을 선정(3.7천호)하여 지구지정 절차 등을 추진 중에 있습니다.

         * LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지에서 주거‧복지‧생활편의 거점을 조성하는 사업

      ㅇ 올해에도 주거재생특화형 뉴딜사업(10여 개소)을 추가 선정하고, 주거재생 혁신지구 추가 후보지 발굴 및 지구 지정 등 추진하여 도시재생을 통한 주택공급을 지속 확대해 나갈 계획입니다.

     󰊱 (공급 패러다임 전환으로 도심공급 물량&속도 획기적 제고) 2.4대책은 도심 공급 시차의 획기적 단축, 개발 과정에서 투기수요 차단 및 공공성 확보관점에서 주택공급의 새로운 공급 패러다임을 제시하였습니다.

      ㅇ 3080+ 모델은 공공참여․사업절차 및 사업성 개선 등을 통해 주택 수급 관리의 근원적 문제인 공급 시차를 획기적으로 단축하였습니다.

        ※ 그간 도심공급은 복잡한 절차, 이해관계 등으로 장기간이 소요

           * 후보지 선정∼지구지정: 기존 5년 vs 3080+ 9개월 (공공 직접사업 시행, 인허가 지원 등)

           * 지구지정 ∼ 분양 : 기존 13년 vs 3080+ 1.5년 (조합설립 등 복잡절차 단축, 사전청약 시행)

        - 이러한 공급시차 단축으로 수요 변동에 대한 공급의 대응 속도가 빨라져 향후 수요변동에 따른 시장 불안을 조기에 해소할 수 있을 것으로 기대됩니다.

            * (현행) 유동성 등 다양한 요인으로 수요 증가 → 공급 장기간 소요 → 가격 상승폭 확대 

           (개선) 수요 증가 → 공급 시차단축으로 신속한 공급 → 가격 변동성 완화

      ㅇ 또한, 3080+ 모델은 용적률 완화 등 파격적인 도시계획 인센티브에도 불구하고 투기를 사전에 차단*하여 대량의 주택을 신속하게 공급하는 새로운 도심 공급모델을 제시하였습니다.

        * 기존 권리산정 기준일 제도 보다 더욱 강화된 현금청산 기준일 제도를 신규로 도입하여 투기수요 유입 차단 가능

         - 그간 공급촉진을 위한 법령, 조례에 의한 획일적 도시계획 규제 완화는 제도 발표 즉시 투기수요에 의한 토지 및 구축주택 가격상승을 유발하여 과감한 규제개선에 한계가 있었습니다.

         - 반면, 3080+ 모델은 제도가 아닌 사업계획 수립과정에서 공공성과 연계한 과감한 도시계획 인센티브를 부여함으로써 투기수요를 효과적으로 차단하면서 신속한 주택공급을 이룰 수 있는 기반을 마련하였습니다.

       ㅇ 개발 사업으로 발생 가능한 젠트리피케이션도 방지됩니다.

         - 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수 밖에 없는 세입자, 영세상인 등 취약계층에게는 임시 영업공간, 새로 공급되는 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공하여 두텁게 보호할 계획입니다.

   󰊲 (민·관/중앙·지방 협력을 통한 신속 공급) 주택공급을 달성하기 위한 공공·민간, 중앙-지방정부 간 협력체계는 더욱 공고해졌습니다.

    ㅇ (민관협력) 최초 3080+ 설계 단계부터 업계, 시장 전문가, 학계 등 다양한 전문가 의견을 수렴하여 신규 사업모델을 마련하였으며,

      - 대책 발표 이후에도 제도 보완 및 추가 공급확대방안 마련하기 위한 간담회*, 자문회의 등 다양한 소통채널을 구축하여 민관 간 긴밀한 협력체계를 구축 중에 있습니다.

      * 작년 국토교통부장관 주재 민·관 주택공급기관 간담회 4차례 추진(‘21.1,2,5,9월)

    ㅇ (지자체 협력) 아울러, 주택 공급은 정부의 공급의지와 함께 주택 인허가권을 가지고 있는 지자체와의 협력이 매우 중요한 만큼,

         - 정책 간담회*, 실무 협의체 운영 등을 통해 전반적인 주택정책 논의는 물론, 국토부-지자체 합동공모**, 사업계획 공동검토 등을 통해 개별사업 추진 과정에서도 긴밀히 협력 중에 있습니다.

   * 국토부장관-광역지자체 부단체장 간담회(‘21.5) 국토부장관–서울시장 주택정책 간담회(‘21.6)

** 국토부-지자체 도심복합 사전검토委(‘21.8·10) 국토부-서울시 공공재개발 합동공모(‘21.12)

   󰊳 (시장안정 기여) 공급확대 정책와 함께 금융, 통화정책 환경 변화 등이 맞물리면서, 최근 주택시장은 변곡점을 지나 하향 안정 국면에 진입한 것으로 판단됩니다.

      ㅇ (가격) 실제 거래된 가격의 변동률만을 집계하는 실거래가지수➊는 11월 이미 전국‧수도권‧서울‧강남4구 모두 하락 전환되었고,

        - 표본을 통해 조사하는 주간 동향조사➋(부동산원)에서도 1.4주 서울 아파트 가격도 19개월 만에 하락세로 돌아섰습니다.

          * ➊ 11월 실거래가지수(확정) : 전국 △0.15, 수도권 △0.27, 서울 △0.79, 강남4구 △0.05
12월 실거래가지수(잠정) : 전국 △0.91, 수도권 △1.09, 서울 △0.48, 강남4구 △0.86

             ➋ 1.4주 주간 동향조사(부동산원) : 전국 0.02, 수도권 0.00, 서울 △0.01

         - 공급대책을 통해 수도권에 양질의 주택이 대규모로 공급될 것이라는 기대가 커지면서, 그간 상승률이 높았던 수도권 주요지역 및 5년 이하 신축 아파트는 하락세가 뚜렷합니다.

         * 1.4주 주간조사(부동산원) : 의왕 △0.03, 시흥 △0.04, 안양동안 △0.16 / 수도권 신축 △0.06

          - 특히 사전청약 지역은 기축 주택에 대한 매수세가 위축되면서 사전청약 접수 이후 해당 지역의 주택가격 상승률이 둔화되는 모습이 반복적으로 나타나 시장 안정 효과가 상당했던 것으로 판단됩니다.

       ㅇ (심리) 추가 주택가격 하락 기대감, 사전청약 물량 공급 등으로 고가의 기축 주택에 대한 매수심리는 지속 위축되고 있습니다.

          - ’22.1월 한국은행 소비자 동향조사(Consumer Sentiment Index, CSI)에서는 “1년 후 주택가격”이 하락할 것이라는 서울 거주자가 더 많았던 것으로 나타났습니다.

         * 한은 주택가격전망CSI : [서울] ‘21.10월 122 → 11월 113 → 12월 101 → ’22.1월 95
<일반 2,500가구를 대상으로 “1년 후 주택가격 전망” 조사, 100 이하인 경우 하락>상승 응답>

         - 부동산원 매매수급동향➊도 8주 연속 100 이하를 유지하며 매수자 우위 시장을 보여주는 가운데, 중개업소 설문조사➋에서도 12월 집을 사려는 사람이 더 많았다는 응답은 10%에 불과했습니다.

            ➊ 매매수급동향(부동산원) : (‘21.11.5주) 100.1 (12.1주) 99.2 (1.1주) 95.6 (1.4주) 94.4

           ➋ 국토연 주택시장 소비심리지수 조사 결과, 사자>팔자 응답은 ‘21.8월 33% → 12월 10%

       ㅇ (매물‧거래량) 매수세가 위축되자 매물은 지속 적체되는 반면, 주택가격과 같은 방향으로 움직이는 거래량은 이례적인 수준으로 감소하였습니다.

         - 1.25일 기준 전국 아파트 매매 매물은 32.7만건까지 증가하며 ‘21.9월 이후 4개월 만에 약 30%가 늘어난 반면, 전국 아파트 거래량은 ’21.9월 5.5만건에서 12월 3.0만건(잠정)으로 45% 줄어 ‘08년 금융위기 이후 최저 수준을 보였습니다.

    □ 실거래가격에 이어 및 표본조사 가격까지 하락세로 돌아서면서 주택가격은 본격적인 하락 국면에 진입한 것으로 판단됩니다.

      ㅇ 물가상승 압력 증대, 백신보급 확대, 경제회복 기대 등에 따라 앞으로 미국‧영국 등을 비롯한 해외 주요국의 통화정책은 상당 기간 긴축적으로 운영될 것으로 전망됩니다.

      ㅇ 또한 GDP 대비 높은 가계부채 비중*을 고려할 때, 상환능력에 기초한 가계부채 관리 기조도 지속될 것입니다.

       * GDP 대비 가계부채 비중(%, BIS, ‘21.6월) : (선진국 평균) 77.1 ↔ (한국) 105.8

      ㅇ 이와 더불어 풍부한 공공택지 및 도심 복합사업 물량 등을 감안하면 중장기 공급 여건*은 매우 양호하며, 이미 ‘21년 서울 아파트 인허가 실적이 전년 대비 2배 이상 증가**하는 등 공급 지표 호전이 본격화되고 있습니다.

        * 향후 10년간 연평균 전국 56만호, 수도권 31만호 등 역대 최대수준 공급 예상

     ** 아파트 인허가 실적(만호, ‘20.1~11월→‘21.1~11월 누계) :
[전국] 26.4→33.9(+28.4%), [수도권] 13.6→16.5(+21.3%), [서울] 2.5→5.2(+109.6%)

     ㅇ 한편, 주택 구입이 많은 15~64세의 생산연령인구는 향후 10년간 연평균 36만 명이 줄어들며, 2040년까지 총 876만 명이 감소할 것으로 전망되고 있습니다.

   □ 국토교통부 노형욱 장관은 “거시경제 여건 등을 감안하면 통화금융‧공급‧인구 등 주택시장 핵심 변수의 집값 하방압력은 상당기간 지속될 전망이며, 이에 따라 이번 주택가격 하락 전환은 일시적 현상이라기보다는 시장의 추세 전환으로 보는 것이 합리적”이라고 말하면서,

       ㅇ “앞으로 지역별 수급변수에 따른 일시적‧국지적 등락은 있을 수 있으나, 전반적인 시장의 하향안정 추세는 더욱 확고해질 것으로 기대하며 정부도 공급확대 및 속도 제고에 모든 역량을 집중해나가겠다”고 밝혔습니다.

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