농지로서 이용가능성이 낮은 김해, 화성지역 농업진흥지역 해제지 57.5만 제곱미터가 3,500세대 규모의 뉴스테이 단지로 개발된다.

장기간 정체된 정비사업과 연계한 뉴스테이 사업도 7월중 공모를 통해 후보구역(1만호)을 선정한다.

또한, 도심내 기피시설이었던 영등포 구(舊) 교정시설 부지는 토지임대 방식을 통해 주거단지로 재탄생하고, 기존 활용계획으로는 사업성이 부족했던 경찰대ㆍ법무연수원 부지를 뉴스테이로 개발하여 종전부동산의 새로운 활용 방향을 제시한다.

국토교통부는 4.28일 발표한「맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감 방안」후속조치로 신규 뉴스테이 공급후보지를 선정하고, 1천억 원 규모 뉴스테이 허브리츠 채권발행 등 뉴스테이 민간투자 활성화도 차질 없이 추진한다고 밝혔다.

이로써 금년 1월부터 현재까지 발표된 뉴스테이 후보지는 총 6만1천호 수준이며 관계기관 협의, 기금출자심사 등을 거쳐 연말까지 금년도 부지 확보물량 5만5천호가 최종 확정될 계획이다. 
 
< ’16년 뉴스테이 사업후보지 발표 현황 >

1. 공급확대를 위한 사업후보지 신규 선정

[1] 공급촉진지구 – 3차 후보지 선정 및 1차 촉진지구 지구지정

LH와 민간에서 제안한 사업부지 중 개발여건, 임대수요 등을 검토하여 신규 공급촉진지구 후보지로 4개지구 8,200호를 선정하였다.
* (공급촉진지구) 지구면적의 50%의 이상을 뉴스테이 용지로 공급하는 지구로서 국토계획법상 용적률 상한적용, 건축규제 완화, 개발절차 단축 등 가능

① 농업진흥지역 해제지 (김해진례, 화성능동 지구)

농촌구조 변화 등으로 농지로서 이용가능성이 낮아 농업진흥지역에서 해제된 지역 중 임대주택 입지로 적합한 2개지역(김해, 화성) 57.5만 제곱미터도 뉴스테이 단지로 개발된다.

김해진례 지구는 남해고속도로(진례 인터체인지), 부산외곽순환도로(’17년 개통예정), 경전선(진영역) 인근에 위치하고 있고, 인근에 산단(김해테크노밸리, 김해산단, 창원산단 등)이 위치하여 임대수요가 풍부할 것으로 기대된다.

또한 경남도청, 창원시청 등 창원지역 중심지와 5킬로미터 이내에 위치하여 경남도립미술관, 창원스포츠파크 등 기존 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.

화성능동 지구는 전철 1호선(서동탄역)과 500m, 제2외곽순환도로(북오산 인터체인지)와 2㎞ 거리에 위치하고, 인근 산단(동탄도시첨단산단, 동탄일반산단)과 직주근접이 가능하다.

특히 동탄 1·2 신도시에 연접하여 신도시에 입주하고 있는 각종 생활편의시설 이용도 편리하다. 
 
< 농업진흥지역 해제 경위 >

② 경찰대·법무연수원 종전부동산 (용인언남 지구)

용인언남 지구는 용인에서 충남아산과 충북진천으로 각각 이전한 경찰대, 법무연수원 종전부지(1,100천 제곱미터)로서 ’13.3월 의료복합단지로 활용계획이 수립되었으나, 사업성이 부족하여 장기간 사업이 정체되고 있는 부지이다.

해당부지는 경부고속도로(신갈 인터체인지), 영동고속도로(마성 인터체인지), 분당선 전철(구성역)에서 각각 5킬로미터 이내 거리에 위치하여 수도권 광역교통접근성이 우수한 지역으로 임대수요가 풍부하여 뉴스테이 공급에 적합한 지역이다.

이에 뉴스테이 3,700호 등 6,500세대 규모 주거단지를 조성하고, 종전 경찰대 본관, 운동장 등은 존치 후 여성·청소년문화센터 등으로 활용하고 인근 주민들도 사용할 수 있도록 하였다. 지구계획 수립 시 교통영향평가 등을 통해 접근 교통도 개선될 예정이다.

③ 도심내 노후 준공업지역 (서울개봉 지구)

서울개봉 지구는 개봉역에서 200미터 이내 위치하고 있으며, 도심내 레미콘공장으로 활용되던 부지이다.

1969년 준공 이후 서울권 건설산업의 기반이 되었으나, 도시화가 진행됨에 따라 동 지구는 주택단지 등으로 둘러싸이게 되었으며 공장에서 발생하는 분진, 소음 등으로 주거환경 위해시설이 되었다.

공장 이전 후 해당부지에 양질의 임대주택을 공급하고 기존 하수도 시설부지 상부는 공원화하는 등 지역주민들의 민원을 해소하는 한편, 준공업지역 기능유지를 위한 지식산업시설도 반영할 계획이다.

국토부는 이번에 선정한 부지 중 소규모 부지로서 절차단축이 가능한 서울개봉 지구는 12월까지 지구지정 및 지구계획까지 통합하여 승인을 완료하고, ’17년 상반기 중 입주자를 모집할 계획이며, 나머지 3개 지구는 연내 지구지정 후 ’17.8월 지구계획을 승인하여 ’18년 상반기 중 토지를 공급할 예정이다.

한편, 국토부는 지난 1월에 공개한 1차 촉진지구 후보지 중 과천주암, 의왕초평, 부산기장, 대구대명 등 4개지구 9,109호*에 대한 지구지정을 완료(6.29)했다고 밝혔다.

* 서울문래 지구(737호)는 기 지구지정 및 지구계획 승인 완료(5.30)

이는 당초 계획보다 1개월 가량 인허가 기간을 단축한 것으로서 지역주민, 관계기관 등과 원만한 협의를 통해 지구계획 수립 등 후속 절차도 차질없이 추진할 계획이다.

[2] 뉴스테이 연계형 정비사업 - 하반기 지자체 공모실시

7월 중 전국 시·도 지자체를 대상으로 뉴스테이 연계형 정비사업 하반기 공모도 실시한다.
* (뉴스테이 연계형 정비사업) 재개발, 재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반분양분을 기업형 임대사업자에게 매각하여 뉴스테이를 공급하는 사업

국토부는 이번 공모를 통해 뉴스테이 약 1만호를 공급할 수 있는 후보구역을 선정하여 연내 사업부지 4천호를 추가 확보할 계획이다.

선정절차는 지난 1월에 실시한 상반기 공모(15개구역 2.4만호 선정)와 같이, 지자체가 추천하는 정비구역을 대상으로 평가검증 및 현장실사를 거쳐 최종 사업구역을 선정하게 된다.
* 사업신청(조합 대의원회)→ 지자체 자체평가(75점 정량평가) 및 추천→ 현장실사 평가(25점 정성평가, 한국감정원)→ 뉴스테이 자문위원회→ 최종선정

이번 하반기 공모는 수요가 있는 곳에 뉴스테이를 공급하는 것을 목표로, 해당 구역의 임대사업성, 지자체와 조합의 뉴스테이 추진의지 등을 중점 평가할 계획이다.

임대사업성 평가의 경우 교통환경, 주거여건 등 임대사업성 관련 평가 지표의 비중을 50%→ 60% 수준으로 높이고, 평가지표도 다양화(6개→8개) 하였다.

특히, 뉴스테이 추진 총회, 임대사업자 선정 등을 실시하여 사전에 뉴스테이 도입을 준비한 조합에게는 가점(5점)을 부여할 계획이다.

아울러, 한국감정원이 실시하는 현장실사(정성평가)에서는 행정지원 준비상황 등 지자체의 추진의지, 조합의 사업 이해도, 임대주택 수급상황 등 임대사업 환경을 점검한다.

국토부는 공모절차에 앞서 7.4일 오후 2시 LH 경기지역본부(분당)에서 뉴스테이 연계형 정비사업 하반기 공모에 대한 설명회를 개최할 예정이다.

[3] LH 공모사업 – 6차 공모 실시 및 하반기 공모 pool 공개

영등포 교정시설부지와 대구국가산단 부지를 대상으로 6차 LH공모사업이 진행된다.

이번 공모는 6.30(목) 공고하여 9.1(목)까지 제안서 접수를 마감하고 9월 중 우선협상대상자를 선정할 계획이며, 이르면 내년 상반기 입주자 모집이 가능할 것으로 전망된다.

① 영등포 교정시설부지

(사업특징) 영등포 교정시설 부지는 주택기금과 LH가 출자하여 설립한 토지지원리츠가 뉴스테이 사업자에게 토지를 저렴하게 임대하여 임대료를 낮출 수 있는 토지임대 방식으로 추진한다.

(사업개요) 10.5만 제곱미터 부지에 뉴스테이 2,303호와 상업시설을 복합개발 할 계획이다. 토지임대료는 토지가격(부대비용 포함 5,100억 내외)의 연 2.5%를 적용한다.

(입지특성) 개봉역(1호선) 등 대중교통 접근성이 양호하고 기존 주거지역과 인접해 인근의 생활지원시설 이용이 편리하다. 지구단위계획에 따라 상업시설을 포함하여 추진함에 따라 생활여건이 더욱 개선될 전망이다.

② 대구국가산단 A2-2

(사업특징) 대구국가산단 부지는 일정 비율을 산업단지 근로자에게 입주 우선권을 부여하고 근로자 편의시설을 중점 배치하는 ‘근로자 특화단지’로 조성할 계획이다.

(사업개요) 5.3만 제곱미터 부지에 60∼85㎡ 규모의 뉴스테이 1,038호가 공급될 예정이다. 토지가격은 373억이며 1년 무이자 할부조건으로 공급되어 실질 공급가격은 약 1.9% 인하된다.

(입지특성) 대구국가산단 내에 위치하고 있고, 인근에 달성 1·2차 산단, 대구테크노폴리스 등이 있어 산단 근로자의 직주근접이 가능하다. 또한 중부내륙고속도로(현풍 인터체인지)에 인접해 있어 대구는 물론 김천, 창원 등 인근 도시와 접근이 용이하다.

또한, 이번 6차 공모부터 원활한 사업추진과 주거서비스 강화를 위해 공모지침이 다음과 같이 개선된다.

기존에는 해당부지 시세를 사업자가 개별적으로 조사하였으나, 이번 공모부터는 공모 공고시 시세가 제공된다.

제공된 시세는 기금출자 심사에도 동일하게 적용되어 우선협상대상자 선정 후 신속한 사업추진이 가능할 것으로 보인다.

또한 가격 위주의 경쟁을 지양하고 다양하고 수준 높은 주거서비스 및 임대관리 서비스 제공을 유도하기 위해 재무계획 배점을 하향조정하고(250→200점) 임대계획 배점은 상향(300→350점)한다.

아울러, 올해 하반기에 추가 공모할 사업후보지 풀(pool)로 10개지구 약 6천호 후보지를 공개한다.

이 중 업계상담 등을 거쳐 해당권역의 임대수요가 풍부한 택지부터 4천호 내외를 2차례(9월, 12월) 공모할 계획이다.
*잔여부지는 공급시기를 조정하거나 임대수요 부족 시 후보지에서 제외

[4] 민간제안형 - 은행지점을 활용한 도심형 뉴스테이 등 공급확대

도심내 하나은행 지점과 민간이 제안한 우수 사업지에 뉴스테이 3,330호를 공급한다.

지난 3월 뉴스테이 공급확대를 위해 업무협약을 체결한 하나은행의 인천, 부산, 대구, 대전 지역 7개 지점에 2,244호를 공급한다.
* 활용도가 떨어진 은행지점을 활용하여 도심형 뉴스테이 719호를 시범적으로 공급(2월)한데 이어, 최대 1만호 수준으로 확대하기 위한 MOU체결(3.11)

또한 민간사업자로부터 다수의 사업제안을 받아 임대계획, 주거서비스 계획 등을 검토한 결과 최종 선정된 화성기산 지역에는 SK건설에서 1,086호의 뉴스테이를 공급할 예정이다.

해당부지는 주택사업계획 승인 등 관련 인허가를 이미 받은 만큼, 뉴스테이에 적합한 주거서비스 계획 등을 보완한 후 빠르면 금년 말 입주자 모집을 실시할 계획이다.

하반기에는 민간의 사업제안을 접수받아 기 준공 단지 등을 매입하는 방식으로도 뉴스테이를 공급(약 2천호)하는 방안을 검토한다.

2. 민간투자 확대를 위한 허브리츠 채권발행

개별 뉴스테이 사업에 투자하는 모(母)리츠 역할을 수행하는 뉴스테이 허브리츠의 채권 발행도 진행된다.

< 허브리츠 개요 >

국토부는 허브리츠의 채권 발행업무를 수행할 금융주간사로 NH투자증권을 선정(6.17)하고, 채권 발행절차에 착수했다고 밝혔다.

허브리츠의 회사채에는 주택도시보증공사(HUG)가 원리금에 대해 지급보증하고, 이를 금융주간사가 총액인수한 후 기관투자자를 대상으로 공모(금리입찰 방식)를 통해 매각하게 된다.

이번에 발행할 채권규모는 허브리츠 자기자본(5천억)의 20% 수준인 1천억 원이고, 만기는 12년으로, AAA 신용등급을 보유한 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 제공하는 만큼 다양한 기관투자자의 관심이 기대된다.

금융주간사인 NH투자증권은 6.28(화) 기관투자자를 대상으로투자설명회를 개최하였으며, 7월 초 증권신고서 제출 등 채권 발행절차를 마무리할 계획이다.

국토부는 이번 채권 발행으로 아직 미흡한 재무적 투자자의 뉴스테이 투자를 촉진*하고, 이에 따라 기금을 더 많은 사업에 지원할 수 있을 것으로 보고, 시장상황을 보아 하반기에 추가로 채권을 발행할 계획이라고 밝혔다.
* FI는 허브리츠의 채권을 매입함으로써, 子리츠에 간접적으로 출자하는 효과를 내면서 분기별로 이자를 지급받을 수 있고 직접 출자에 비해 리스크 저감 가능

국토부는 ’17년까지 15만호의 뉴스테이 물량(사업부지)을 차질없이 확보하는 등 중산층이 장기간 안정적으로 거주가능하고 새로운 주거문화를 선도하는 뉴스테이 활성화를 중점 추진할 계획이다.

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