「2017년 경제정책방향」주택 분야에 대한 국민들의 이해를 돕기 위해 다음과 같이 설명 드립니다.
1. 집주인 리모델링 임대주택 활성화
노후주택을 개량하여 안정적인 임대소득을 얻을 수 있도록 지원한도 확대(2→3억원)* 등 집주인 리모델링 임대사업 활성화
* 2억원까지는 1.5%, 2억 초과분은 2.5% 저리 융자
집주인 리모델링 임대주택이란, 집주인이 노후주택을 주거취약 계층을 위한 임대주택으로 개량하여 공급시, 개량자금 및 LH 임대관리 등을 지원하는 민간임대주택
* 「서민·중산층 주거안정강화 방안」('15.9.2대책)에서 도입, '17년 500호 공급계획
‘집주인 리모델링 임대주택’ 활성화를 위해 개량자금 지원한도를 2억원에서 3억원으로 확대 (2억원까지는 1.5%, 2억원 초과분은 2.5%)
집주인의 자금조달 부담이 줄어들고, 수익성이 개선될 것으로 기대
2. 주택시장 안정 시스템 강화
투기과열지구 외에 분양과열, 시장위축 등 지역별 시장상황 변화에 대한 탄력적·맞춤형 대응체계 구축
* ‘17년 상반기중 지정요건, 대응수단 등 구체화방안 마련, 법령개정 등 추진
청약시장에 가수요가 과도하게 유입되는 지역은 분양권 전매제한 강화·청약 1순위 자격 제한 등 조치
매매거래 위축 우려 지역은 건설·청약 규제 및 각종 지원제도를 탄력적으로 운용
수급불균형 개선 등을 위해 분양제도 및 분양보증제도 등 주택공급 제도의 합리화 방안 마련(17.下)
「11.3, 실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안」후속조치로써 시장상황에 따른 탄력적·맞춤형으로 대응체계 마련
* 지정요건, 지정효과 등의 근거를 「주택법」 등에 마련 추진 (‘17.上)
주거정책심의위원회(주거기본법 제8조)를 통해 청약시장 과열이 발생하였거나, 발생우려가 있는 지역과 주택유형을 선정하고, 선정된 지역과 주택유형에는 전매제한기간, 1순위제한, 재당첨 제한, 중도금 대출보증 발급요건 강화 등을 별도로 적용
청약시장 과열 및 발생우려가 해소된 경우에는 주거정책심의委를 통해 지역과 주택유형을 해제
【청약제도 조정 상세내용】
① (전매제한) 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지 강화
② (1순위 제한) 대상지역에 청약 시 세대주가 아닌자, 2주택 이상 소유자 및 세대원, 5년 이내 타주택 당첨자 및 세대원을 1순위에서 제외
③ (재당첨 제한) 대상지역 내 주택 旣당첨자를 제한 대상자에 추가하고, 당첨이 제한되는 주택에 조정 대상지역의 주택을 추가
④ 기타 중도금 대출보증 발급요건 강화, 1순위 청약일정 분리 등
주거정책심의위원회를 통해 주택시장이 위축되었거나 위축 우려가 있는 지역을 선정하고, 선정된 지역에는 건설·청약제도 및 각종 지원제도* 등을 탄력 적용
* 주택거래 활성화 등 선정지역의 주택시장 활력회복을 위한 전반적인 측면에서의 다양한 지원방안을 관계기관 협의를 거쳐 마련할 예정
적정수준의 주택공급 유도를 위해 「8.25, 가계부채 관리방안*」을 차질 없이 실시하면서 제도 개선사항 발굴
【8.25, 가계부채 관리방안 중 적정수준의 주택공급 유도】
① (분양보증 예비심사) 미분양, 인허가물량 등을 고려, 초과공급이 우려되는 ‘미분양 관리지역’에 대해 택지매입 前 HUG 예비심사를 하고, 예비심사를 받지 않은 경우 보증발급 제한
② (미분양 관리지역 제도) 미분양, 인허가 물량 등을 고려하여 매월 미분양 관리지역을 선정하고, 선정된 지역에 500호 이상 공급시 본점심사 의무화
③ (HUG분양보증 강화) 담보대용료 및 가산보증료 제도 폐지 등 발급요건 강화, 미분양 관리지역뿐만 아니라 워크아웃 기업 등은 본점심사 의무화
주택시장 여건에 맞게 분양보증 예비심사, 미분양 관리지역 제도, HUG 분양보증 강화 등을 탄력적으로 운용할 수 있도록 지정요건, 적용범위 등을 합리적 조정
또한, 후분양 대출보증 및 후분양 주택자금 대출 등 지원방안 확대도 검토
* 대출보증 보증료율 인하, 보증금액 한도 확대, 대출한도 확대, 대출금리 인하 등
3. 주택시장 안정적 관리
주택시장 여건에 따라 매입·전세임대 확대 등 적극적 대응으로 부동산 시장 및 서민주거 안정 지원
공공 매입·전세임대(4만호)를 5만호까지 확대
필요시 환매조건부 미분양매입제도, 매입임대리츠 설립(주택 매입후 임대주택으로 공급) 등을 통해 충분한 수준의 시장안전장치 확보
주택시장 수급불균형 우려에 선제적 대응 및 서민주거안정을 위해 '17년 매입·전세임대를 당초 4만호에서 5만호로 확대 (+1만호)
이에 따라, '17년 공공임대주택 공급물량은 12.0만호로 늘어나며, '13∼'17년 공공임대 공급물량은 55.1만호로 역대정부 최대 수준
* 공공임대주택 공급물량 : 참여정부 39만호, MB정부 46만호
미분양이 급증하거나 기존 주택시장의 경착륙 등이 발생할 경우, 필요시 환매조건부 미분양매입제도*, 매입임대리츠** 등을 활용하여주택을 매입 후 임대주택으로 활용하여 주택시장 안전장치를 확보하는 동시에, 서민주거안정도 지원
* '08년 글로벌 금융위기시 건설사 유동성 지원을 위해 주택도시보증공사(HUG)가 미분양주택을 환매조건부로 매입 ('08∼'13년간 총 1.9만호 매입)
** 건설사, 투자자, LH 등이 리츠를 설립하여 미분양 주택을 저렴하게 매입하여 임대주택으로 활용 ('08∼'10년간 약 3,300호 매입)
4. 전세보증금 반환보증 활성화
주택가격 하락시 전세 임차인의 보증금 반환 애로 증가 가능성에 대비하여 전세보증금 반환보증 활성화
* 보증료율(현재 0.15%) 인하 검토, 전세금 상한 확대(HUG 최대 4→5억원) 등
전세가격 하락에 따른 역전세난, 경매 등에 따른 깡통전세 등으로 인한 전세보증금 미반환 리스크를 최소화하기 위해 전세보증금 반환보증제도*를 활성화
* 임대인이 임차인에게 지급하여야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증으로, 주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI)이 '13년 이후 약 10만세대에 보증제공 중
현재 HUG는 가입대상 보증금을 수도권 4억원, 지방 3억원으로 제한하고 있으나, 이를 수도권 5억원, 지방 4억원으로 확대('17.1분기)
* SGI는 전세보증금 한도 제한 없음
그 밖에 보증료율(현재 개인 0.150%, 법인 0.227%) 인하 등도 검토
5. 주거비 부담 완화
임차인 주거안정을 위해 뉴스테이 공급을 2배 확충 (2.5→4.6만호) 하고 행복주택 공급도 대폭 확대(3.8→4.8만호)
뉴스테이 영업인가 물량을 '16년 2.5만호에서 '17년 4.6만호로 확대
행복주택 사업승인 물량은 '16년 3.8만호에서 '17년 4.8만호로 확대
* '17년까지 뉴스테이 사업지 확보 15만호, 행복주택 사업승인 15만호 차질없이 추진
6. 공동주택 주차장 유상대여 허용
O2O규제 합리화로 공간공유 등 신서비스 창출 지원
공간공유 활성화를 위해 지자체 협약을 통하거나 공공기관이 주차장을 관리하는 경우 공동주택 주차장 유상대여 허용*
* 입주민 동의비율, 주차대수 및 위치 등을 공동주택 관리규약에 포함하여 자율결정
공동주택 주차장은 입주자 공유 부대시설로서 원칙적으로 영리목적으로 이용이 불가하며, 예외적으로 카셰어링 사업자에게만 유상대여를 허용('16.8)
지자체와의 협약을 통하거나 공공기관이 주차장을 관리시 공동주택 주차장의 유상대여를 허용하여 도심 내 주차장 확보 및 공간의 효율적 활용을 촉진 지원(공동주택관리법 시행령 개정 추진('17.下))
7. 신혼가구 지원 확대
신혼부부 주거안정을 위해 전세자금 우대금리 확대(0.5→0.7%p)
신혼가구 전세대출 우대금리를 현행 0.5에서 0.7%p로 확대 ('17. 1분기)
* 한국은행 기준금리 및 기금 조달금리의 변동 등에 따라 추후 버팀목 전세자금대출 금리는 조정될 수 있으며, 이 경우 신혼가구의 금리도 조정될 수 있음
** 제도 시행일(잠정 1분기) 후 신규 취급되는 전세대출부터 적용. 신청시에 신혼가구여야 하며, 旣 전세대출 중인 신혼가구에는 추가 금리우대 확대를 적용하지 않음