국토교통부(장관 원희룡)는 외국인의 부동산 불법행위 단속을 위해 처음으로 실시한 실거래 기획조사(’22.6~’22.9월) 결과를 28일 발표하였다.
전반적인 거래 침체기에도 외국인의 주택 매수비율은 지속 증가하고 있고, 그간 외국인의 주택 거래에서 해외자금 불법반입을 통한 주택 대량매입, 초고가주택 매수 등 특이동향이 다수 확인되었다.
※ ’21년 기준 국적별로는 중국인(71.2%)·미국인(13.4%)의 매수가 가장 많았으며,지역별로는 경기(35.6%)·인천(13.7%)·서울(13.6%) 순으로 매수가 많이 이루어짐
또한, 외국인은 국내 주택 취득 시 본국 은행을 통해서도 대출을 받을 수 있어 내국인에 비해 상대적으로 자금 확보 여력이 크며, 다주택자 중과세 적용을 위해 필요한 외국인 세대현황 파악 등이 어려워 내국인 역차별 논란이 지속 발생하였다.
이에 정부는 국민의 주거안정을 보호하기 위해 ‘외국인의 투기성 주택 거래 규제’를 국정과제로 채택하였으며, 외국인 투기 근절을 위한 기획조사 뿐만 아니라 외국인에 대한 거래규제, 주택 보유통계 생산 등 제도 정비도 적극 추진하고 있다.
이번 기획조사는 지난 6월부터 집값 상승기에 외국인의 주택 매수가 급증한 최근 2년 간(’20.1~’22.5월)의 주택 거래 20,038건을 대상으로, 외국인의 특수성을 고려하여 조사 초기부터 외국인 관리 주무부처인 법무부, 불법 외환거래를 단속하는 관세청과 긴밀히 협력하여 추진하였다.
이와 함께 국토교통부는 조사가 시작된 지난 6월 ｢외국인 부동산 유관기관 협의회*｣를 구성하고 3차에 걸친 회의를 통해 다주택자 중과세를 위한 기관 간 외국인 세대정보 공유, 투기조사를 위한 공조 등 외국인 부동산 투기에 대한 실효적 대응방안을 적극 논의하였으며, 앞으로도 외국인 부동산 투기 근절을 위하여 관계부처가 적극적인 협력과 함께 필요한 제도 개선사항들을 지속 발굴해 나가기로 하였다.
* 법무부(출입국·외국인등록사항 관리, 체류자격 위반 조사)·국세청(부동산 탈세 단속)관세청(해외자금 불법반입 단속)·행정안전부(취득세 중과세)
1. 외국인 주택 투기 기획조사 결과
이번 조사는 외국인 거래의 특성을 고려하여 별도의 이상거래 선별기준(외국인간 직거래, 높은 현금지급 비율, 임대목적의 대량매입 등)을 마련하였고, 이에 따라 대상기간 내 거래(20,038건) 중 이상거래 1,145건을 선별하였다.
이상거래 1,145건에 대한 소명자료 징구·분석 등 조사결과, 411건(35.8%)의 거래에서 총 567건의 위법의심행위가 적발되었고, 주요 유형은 다음과 같다.
① (해외자금 불법반입) 외국인이 부동산 취득을 위하여 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법반입하는 ‘환치기’를 통하여 부동산 취득자금을 반입하면서 신고하지 않은 경우 121건
② (무자격비자 임대업) 방문동거 비자(F1) 등 경제활동이 불가한 자격으로 체류하면서 자격 외 활동허가 없이 임대업을 영위하는 경우 57건
③ (명의신탁) 실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등은 본인이 하면서 거래계약을 타인 명의로 체결하고 소유권이전등기까지 하는 경우 8건
④ (편법증여) 특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우 30건
⑤ (대출용도 외 유용) 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우 5건
* 1건의 거래가 다수 법률에 위반되는 경우 여러 관계기관에 통보(例 : 소명자료 일체 미제출 ⇒ 국세청+지자체+관세청 통보)
2. 외국인 위법의심행위 결과 분석
(매수인 국적) 이번 조사에서 적발된 위법의심행위 567건을 국적별로 분석한 결과, 중국인이 314건(55.4%)으로 가장 많았으며, 다음으로 미국인 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다.
(매수 지역) 지역별로는 경기도 지역의 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았으며, 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 순으로 수도권에서 적발된 위법의심행위가 421건으로 전체의 74.2%를 차지하였다.
국토교통부는 이번 기획조사 결과를 토대로 외국인의 국적별 거주현황, 위법행위 유형 등을 종합 분석하여 향후 외국인의 투기성 부동산 거래 조사를 위한 이상거래 선별기준을 고도화하고, 위법의심행위 중 큰 비중을 차지하는 해외자금 불법반입에 대해서는 국토부와 관세청의 정보공유 등 상시 공조체계 구축을 위한 업무협약을 체결하고, 필요시 합동단속 추진 등 엄중 대응해 나갈 방침이다.
3. 후속조치 계획
국토교통부는 위법의심행위 567건에 대하여 법무부·관세청·경찰청·국세청·금융위·지자체 등 관계기관에 통보하여, 향후 각 기관의 범죄 수사, 탈세·대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 신속히 이루어지도록 할 예정이다.
아울러, 앞으로는 외국인의 토지 대량매입, 지분 쪼개기, 이상 고·저가 매수 등 투기성 토지거래 뿐만 아니라 오피스텔 등 非주택 거래에서도 이상동향이 포착될 경우 기획조사를 확대 추진해나갈 계획이다.
4. 외국인 부동산 투기 대응방안
국토교통부는 이번 실거래 기획조사 결과를 바탕으로 관계부처와 협의하여 외국인 부동산 투기를 차단하기 위한 방안을 마련하였다.
(대출 관련) 외국인도 주택담보대출 시 내국인과 동일하게 LTV·DTI 등 국내 대출 규제가 적용되나, 본국 은행을 통한 대출 또는 현금을 반입할 경우 상대적으로 자금 확보가 용이하여 내·외국인 역차별 논란이 제기되었다.
(해외자금 반입 단속) 이에 따라 외국인이 부동산 취득자금을 국내로 불법 반입하는 것에 대한 상시적인 단속을 강화할 필요가 있어, 국토부와 관세청은 상시 공조체계를 구축하고 외국인의 주택 자금조달계획 분석을 통해 선별한 이상거래 자료를 관세청과 반기별로 공유할 계획이다.
* 정보공유 및 상시 공조체계 구축을 위한 국토부-관세청 MOU 체결(11월 중)
(세금 관련) 외국인도 내국인과 마찬가지로 부동산 취득·보유·양도 시 납세 의무가 존재하나, 다주택자의 경우 정확한 외국인 세대원 파악을 통한 과세제도의 실효성 제고 필요성이 제기되었다.
(정보 공유) 이에 따라 정부는 ｢외국인 부동산 유관기관 협의회｣를 통해 법무부·복지부(건강보험공단) 등이 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 과세 당국과 공유하는 방안*을 추진할 계획이다.
* 다주택자 취득세 중과 시 세대정보 확인에 필요한 자료 요청근거 마련(｢지방세기본법｣ 시행령)
(불법행위 조사 관련) 이번 조사과정에서 일부 외국인들의 거주지가 불분명하여 등기반송 등 소명자료 징구가 지연되었고, 거주기간 등 정보가 부족하여 편법증여 등 위법의심행위 조사에 일부 어려움이 있었다.
(거주지 확인) 이에 부동산거래신고법령 개정을 통해 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해서는 부동산 거래신고 시 외국인등록(국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 하고, 부동산 매수 후 해외로 출국하는 외국인에 대한 조사 공백을 예방하기 위하여 거래신고 시 국내 ‘위탁관리인’을 지정 및 신고(변경 포함)토록 할 계획이다.
(거주여부 확인) 또한, 편법증여 의심행위에 대한 실거래조사를 위해서는 조사대상자의 국내 거주여부를 확인할 필요가 있어 출입국기록을 요청할 수 있는 근거(부동산거래신고법령)도 함께 마련할 계획이다.
(가족관계 확인) 이와 함께, 외국인 특수관계인간(부모-자식) 편법증여 등 위법행위에 대한 조사 강화를 위해 복지부(건강보험공단)가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유 및 교차 검증하는 방안도 모색할 계획이다.
(기타 제도개선) 국토교통부는 외국인의 투기성 거래에 효과적으로 대응하기 위하여 외국인의 부동산 투기가 우려되는 경우, 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정하여 거래허가구역을 지정할 수 있도록 ｢부동산거래신고법｣ 개정*을 추진하고 있다.
* 8.19일 일부개정안 발의(이종배 의원)가 완료되었으며, 금년 중 개정을 목표
아울러, 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확한 문제를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 명확*하게 하는 내용의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정**도 함께 추진 중이다.
* 임대사업자 등록 가능 비자를 재외동포(F4), 영주(F5), 결혼이민(F6), 거주(F2)일부로 제한
** 9.29일 일부개정안 발의(이종배 의원)가 완료되었으며, 내년 1분기 개정을 목표
마지막으로, 외국인 주택 보유통계를 신설하여 투기성 거래에 대해 적극 대응해 나갈 계획이다. 이를 위해 건축물 등기자료와 실거래자료 등 연계를 통한 통계생산 용역을 실시하여 시범생산 예정(’22.12월)이며, 국가통계 승인을 위한 통계청 협의를 거쳐 내년 1분기 공표를 목표로 하고 있다.
원희룡 국토교통부 장관은 “내·외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위는 엄정하게 관리해나간다는 원칙 아래, 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위에 대하여는 철저히 단속하겠다”고 밝혔다.
또한, “공정한 거래질서 확립과 내국인 실수요자 보호 차원에서 그동안 사각지대에 놓인 외국인 부동산 현황 파악과 투기 근절을 위한 제도개선도 지속 추진하겠다”고 밝혔다.