□국토교통부(장관 노형욱)는 5월 3일 국무회의에서 ｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정안이 의결되어, 5월 9일부터 공포‧시행된다고 밝혔다.
* 부동산투자회사(리츠): 주식회사 형태로 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산 간접투자기구(REITs: Real Estate Investment Trusts)
** 자산관리회사: 부동산투자회사(리츠)로부터 자산의 투자‧운용업무를 위탁수행
< 부동산투자회사(리츠) 및 자산관리회사(AMC) 구조도 >
□ 이번 개정안은 업계의 경영 부담을 완화하는 한편, 투자자‧종사자 교육 등에 관한 협회 역할을 확대함으로써 업계의 자율규제 및 투자자 보호를 강화하는 내용을 담고 있다.
□ ｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
❶ 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선 ㅇ리츠는 자산의 70% 이상을 현금 등이 아닌 부동산으로 구성하도록 규제하고 있으나, 임대보증금으로 유입된 현금은 규제대상 제외 ❷ 자산관리회사의 자기자본(70억) 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화 ㅇ 신설 또는 운영 중 일시적으로 자기자본 요건에 미달된 경우에는 자산관리회사 인가 취소의 예외사유로 규정 ❸ 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대 ㅇ협회 업무로 리츠 투자자 교육 및 업계 종사자 준법‧윤리교육 등을 추가하고, 자산운용전문인력에 대한 변경관리 업무를 위탁 ❹ 리츠에 대한 공적 투자자* 범위에 “교정공제회” 추가 * 모든 리츠는 일반국민 공모의무가 있으나, 국민연금 등 연기금 투자 시 공모 면제 |
1) 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선
ㅇ리츠의 부동산자산 비율* 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외함으로써 부득이한 부동산자산 비율규정 위반을 방지한다.
* 리츠는 총 자산의 70% 이상을 “부동산”으로 구성하지 않는 경우 영업인가 등을 취소하거나, 형사처벌 대상으로 규정(｢부동산투자회사법｣ 제25조, 제42조, 제51조)
- 임대주택리츠는 주택을 임대하고 받은 보증금 중 일부를 현금으로 보유하는데, 일시적으로 임대보증금 유입이 급증하면 자산 중 현금비율이 높아져 부동산자산 비율 규정을 위반하는 경우가 있었다.
* ‘20년 하반기 상시모니터링 검사에서 6개 임대리츠가 동 규정 위반으로 적발
-임대보증금은 운영상 부득이 발생할 뿐 아니라 향후 임차인에게 반환예정인 자산임을 고려하여, 앞으로는 자산구성비율 산정 시 임대보증금을 제외함으로써 임대주택리츠의 운영부담을 완화한다.
2) 자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화
ㅇ 자산관리회사가 자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 아직 설립인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달한 것이 아니라면 인가취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선한다.
-현재 사업개시 초기*이거나 일시적 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달된 경우에도 예외 없이 인가취소 사유로 규정함에 따라, 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어질 수 있는 불합리가 있었다.
* 신설 회사는 최초 리츠 수탁을 통한 매출 발생 전에도 인건비 및 투자자산 사전조사 등 초기 비용지출이 필요함에 따라 자기자본이 감소할 가능성이 큼
-앞으로는 자산관리회사 운영상 불가피한 자기자본 미달의 경우 인가취소의 예외로 규정함으로써 투자자 피해를 방지할 계획이다.
*유사 입법례인 ｢자본시장법｣은 자기자본 요건의 70%만 유지하도록 하며, 특정 연도말에 요건 충족 시 이를 다음연도까지 인정하는 완화요건 적용 중
3) 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대
ㅇ 최근 리츠시장이 성장하며 국민 관심도 증대되는 가운데, 건전한 시장질서 확립을 위해 업계가 스스로 노력할 수 있도록 협회의 업무 및 역할을 확대한다.
- 바람직한 투자문화 조성을 위해 일반 투자자에 대한 교육과 업계 종사자에 대한 준법‧윤리교육을 협회 사무로 새롭게 도입한다.
- 특히 현재 국토부에서 직접 수행하고 있는 자산운용전문인력의 변경관리 업무를 협회에 위탁함으로써, 그간 협회에서 수행하던 전문인력 데이터베이스 관리 업무의 효율화가 기대된다.
4) 리츠에 대한 공적 투자자 범위에 “교정공제회” 추가
ㅇ2015년 ｢교정공제회법｣ 제정으로 설립된 교정공제회*도 리츠의 공모의무가 면제되는 공적 투자자 범위에 포함한다.
* (가입대상) 교정공무원 등, 회원 수 약 1.5만명, 자기자본 2,155억원(’20년)
-현재 국민연금, 군인공제회 등 연기금이 투자하는 리츠의 경우 공공성을 인정하여 여러 완화규정*을 적용 중이나, 교정공제회는 이를 적용받지 못해 리츠 투자에 대한 제약이 있었다.
* 리츠의 공모의무 면제, 1인 주식소유 상한(50%) 예외, 등록제(일반 리츠는 인가제) 등
-앞으로는 교정공제회도 타 연기금과 동일한 완화규정을 적용받아 자금 운용 방식을 다양화할 수 있게 되고, 이에 따라 리츠 시장에도 추가 투자가 유입될 것으로 예상된다.
□국토교통부 진현환 토지정책관은 “최근 몇 년 간 리츠시장이 급격히 성장하고 있는 점을 감안하여, 투자자 보호‧업계 발전에 걸림돌이 되는 불합리한 규제가 없는지 적극 살펴보고 지속적으로 개선해 나갈 예정”이라고 밝혔다.
ㅇ이번에 시행되는 시행령 개정안은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.