- 맞춤형 주거지원 강화를 위한 2018년 주거종합계획도 발표 -

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 ｢제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획｣ 및 ｢2018년 주거종합계획｣을 확정․발표하였다.

국토교통부는 금번 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년) 수정계획*을 통해,  “국민 누구나 집 걱정 없는 더 나은 주거생활”이라는 비전 하에 3대 정책목표로 ｢주거비 부담완화와 주거권 보장｣, ｢실수요자 중심의 주택시장 조성｣, ｢안전하고 쾌적한 주거환경 조성｣을 수립하고, 이를 달성하기 위한 5대 정책방향을 다음과 같이 제시하였다.

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* ｢주거기본법｣ 제5조에 따라 지난 2013년에 수립한 10년 동안의 주거계획을 그동안 변화된 여건을 반영하여, 5년이 지난 시점에서 타당성을 재검토하여, 연구용역(국토연구원) 및 관계기관․전문가 의견 수렴 등을 거쳐 수정계획을 마련

수요자 맞춤형 지원으로 사회통합형 주거사다리 마련

주거복지로드맵(’17.11월)의 법정계획화로 공급자 중심의 단편적․획일적 지원에서 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로의 패러다임 전환

- 주거수요를 반영한 맞춤형 임대주택과 주거지원 프로그램을 개인의 생애단계(청년→신혼→중장년→고령)에 맞추어 패키지로 지원

- 무주택 서민을 위한 공공임대주택 65만호, 공공지원임대 20만호, 공공분양주택 15만호 등 공공주택 100만호 공급

* 금번 제2차 장기 주거종합계획 수정계획 상의 지원 프로그램 물량과 지원조건은 주거복지로드맵(’17.11월)에 기반한 것으로 향후 주거지원 수요와 정책여건을 감안하여 확대․개선해 나갈 계획

주거정책의 공공성 강화와 주거복지 사각지대 해소

ㅇ 중앙정부․LH 중심에서 벗어나 중앙-지방-민간의 협력적 주거복지 거버넌스 구축

- 생활밀착형 주거복지 서비스를 제공하고, 복지수요 확대에 효과적으로 대응하기 위해 정부․지자체․민간 간 협력 강화

- 지자체의 역할․권한을 확대하고, 주거복지 서비스를 제공하는 사회적 경제주체․NGO에 대한 정부의 지원 강화

ㅇ 주거복지 서비스 접근성 제고 및 촘촘한 주거안정망 구축

- 주거지원 프로그램이 수요자에게 효과적으로 전달될 수 있도록 주거복지센터 확충․취약계층에 대한 찾아가는 서비스 제공

- 최저주거기준 개편․적정주거기준 도입, 주거실태조사 개선 등 적정한 주거생활 실현을 위한 기반을 조성하고, 주거급여 지원 확대

임대차 시장의 투명성․안정성 강화와 상생문화 구축

ㅇ 임대기간(4년 또는 8년) 및 임대료 인상률 제한을 받는 민간의 등록임대주택 재고를 ’22년까지 200만호 확보

- 공적 임대주택 200만호를 포함하여 ’22년까지 임대기간 및 임대료 인상률 제한을 받는 임대주택을 총 400만호 확보

ㅇ 19년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대한 혜택을 강화하여 임대주택 등록 촉진

- 자발적 임대주택 등록 성과․시장상황 등을 보아 ’20년 이후 임대주택 등록을 단계적으로 의무화하고, 이와 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입

ㅇ 임대 등록시스템 및 주택임대차 정보시스템 등 정보 인프라 구축을 통해 임대차 시장 현황을 파악하고 정보제공 강화

실수요자 중심의 주택시장 관리

ㅇ ’18～’22년 신규주택 수요 추정을 토대로 안정적인 주택 수급 관리

- 가구․소득․멸실요인을 고려하여 추정한 ’18～’22년 신규주택 수요는 연평균 386.5천호(316.2～457.2천호*)로 추정

* 신규주택 수요는 소득증가율․멸실주택수 등 변수의 전망치를 토대로 추정

 주택시장의 대내외 여건변화에 따라 신규주택 수요의 변동이 발생하므로 평균 수요의 ±1표준편차을 감안하여 연도별 수요 변동구간을 제시

- 주택공급은 신규수요를 바탕으로 하되, 경기여건의 변화로 인한 변동성, 공공임대주택 공급, 미분양 등을 고려하여 탄력적으로 공급

- 신규수요에 상응하는 공공택지 수요는 12.0㎢(9.9~14.1㎢)로 旣확보된 공공택지를 우선 활용하되, 우량입지 확보․장래 공공택지 소요 등에 대비해 신규 공공주택지구를 추가로 지정

ㅇ 선분양 위주에서 다양한 방식에 의한 주택공급을 통해 소비자의 선택권이 제고될 수 있도록 후분양 활성화

- 공공부문은 우선 LH․SH․경기도시공사 부터 단계적으로 후분양 확대

- 민간부문에 대해서는 공공택지 우선공급․기금대출 지원강화․대출보증 개선 등 인센티브를 통해 후분양 활성화 유도

* 부실시공에 따라 선분양이 제한되는 사업자와 투기과열지구내 재건축사업은 후분양 인센티브 적용대상에서 제외
 

ㅇ 주택도시기금과 HUG의 공적 보증이 서민․실수요자에게 집중될 수 있도록 지속적으로 개편하고, 금융소비자 보호 강화

- 시회임대주택 공급 확대․사회적 금융 활성화를 위해 주택도시기금․HUG 등 공공부문이 마중물 역할 수행

ㅇ 주택 통계 시스템 정비․시장 모니터링 시스템 강화 등을 통해 정책 의사결정 체계를 개선하고, 부동산 전자계약 활성화․특별사법경찰제도 내실화 등을 통해 거래 투명성 강화

미래에 대비하는 주거환경 조성과 주택 관리 강화

ㅇ 주택 품질 향상, 미래형 주택 공급 등을 통해 주거환경 개선

- 주택 품질기준 강화, 주택 성능등급 표시의무대상 확대 및 부실시공업체 선분양 제한 등을 통해 소비자 보호 강화

- 기후변화에 대응하기 위해 단계적 신재생에너지 생산 의무화를 통한 제로에너지주택 보급 및 친환경 건축자재․단지설계 R&D 추진

- 장수명주택 건설․인증기준 개선, 모듈러 주택 및 스마트홈 기술개발 및 보급기반 확대 등 미래형 주택 공급 확대

ㅇ 정비사업․도시재생사업 등을 통한 주거여건 개선

- 도시재생 뉴딜사업을 통해 노후주택을 개량하고, 선진국 수준의 기초생활 인프라 공급* 추진→ 저층주거지 주거 만족도 향상

* 공공임대주택 공급사업부지, 협소 국공유지 복합개발 등으로 부지부족 해소

- 단독․다가구주택 개보수 및 관리 강화를 위해 개보수 모델을 발굴․보급하고, 전문업체 인증제 도입 등 전문업체 육성

- 정비사업에 대한 공공지원 강화 및 기존주민의 재정착률 제고방안 마련 등을 통해 정비사업의 공공성을 강화

- 빈집 실태조사 및 정보시스템 구축을 통해 관리기반을 강화하고, 소규모 정비사업 활성화를 통해 지역여건에 맞는 정비사업 추진

ㅇ 공동주택 유지관리 서비스의 투명성과 효율성을 강화

- K-Apt 시스템을 고도화하고, 전문가를 활용한 공동주택 관리규약 마련․관리상태 진단 등 지원

- 장기수선계획 내실화, 공동주택 시설물 보수 이력관리 시스템 구축 등을 통해 노후 아파트의 효율적 이용 강화

- 공동주택 리모델링 활성화를 위해 지자체 단위 공동주택 리모델링 기본계획 수립, 리모델링 기술개발 지원 및 공공역활 강화 등 추진

ㅇ 커뮤니티 중심의 사회통합형 주거문화 구축

- 지역주민이 함께 활용할 수 있는 커뮤니티 공간 확보 등을 지원 등을 통해 지역주민 간 소통의 장을 마련

- 실내흡연, 반려동물 등으로 인한 입주자간 갈등 완화를 위해 공동주택 생활 문화 조성 및 분쟁조정 기준 마련 검토

- 다양한 계층이 어울릴 수 있는 단지 설계를 적용하여 장애 없는 마을, 담장 없는 마을 조성하고, 사회통합을 위한 공간 제공

- 다문화가구, 고령가구 등의 소수자 및 사회취약계층이 배제되지 않도록 사회․경제․문화적 측면의 다양한 지원 프로그램 제공

국토교통부는 금번 제2차 주거종합계획 수정계획을 확고히 추진하여  2022년에는 주택보급율은 110%에 달하고, 공적규제가 적용되는 임대주택 재고도 400만호에 달하는 등 국민의 주거환경을 획기적 으로 개선하겠다고 밝혔다.

< 제2차주거종합계획 수정계획을 통한 주거 미래상 >

국토교통부는 제2차 장기 주거종합계획 수정계획을 토대로 이를 시행하기 위한 『2018년 주거종합계획』도 함께 발표했다.

2018년 주거지원 계획의 주요내용은 다음과 같다.

먼저, 공적임대주택 17.2만호 공급, 주거급여 136만가구 지원, 저리의 주택도시기금 구입․전세자금대출 20만 가구 지원을 통해 총 173만가구에 대한 주거지원을 실시

< 연도별 주거지원 계획 >

* 공공지원주택 ’15～’17년 기존 기업형임대(New Stay)물량, ’18년부터 공공성 강화 적용

주거지원 프로그램은 수요자의 생애단계․소득수준에 따라 맞춤형으로 지원되고, 주거지원 수요․정책여건 등을 고려하여 필요시 지원규모 등을 적극적으로 확대할 계획

< ’ 18년 생애단계별․소득수준별 주거지원방안 >

※ 당초 주거복지로드맵상 ’18년 청년은 3.2만호(4.4만실)을 공급할 예정이었으나, 추경을 통해 매입․전세임대 2천호 추가

청년의 경우 일자리 연계형․도심형 등 다양한 형태로 4.6만실을 공급하고, 기숙사 확충을 위한 제도개선도 추진할 예정이며, 청년 우대형 청약통장․맞춤형 전월세대출 등 금융지원도 강화

신혼부부에게는 공공임대 3만호(5년간 20만호)와 신혼희망타운 1만호(5년간 7만호)를 아이 키우기 좋은 유아특화 단지로 조성하여 공급할 계획이며, 신혼부부의 내집․전셋집 마련 부담 완화를 위한 신혼부부 전용 구입․전세자금 대출을 도입하여 지원

고령층에게는 무장애 설계․복지서비스를 연계한 임대주택 9천호를 공급하고, 홀몸 어르신의 건강 이상을 조기에 발견할 수 있도록 주거약자용 주택에 안심센서를 설치할 예정이며, 연금형 매입임대 시범사업도 추진

* LH․주택금융공사 등이 고령자의 주택을 매입․리모델링하여 청년․신혼부부 등에게 임대주택으로 공급하고, 고령자에게는 매각대금을 장기간 분할하여 지급

저소득 취약계층에게는 공적 임대주택 9.9만호(공공임대 7.1만, 공공지원 2.8만)를 공급하고, 주거급여 부양의무자 기준을 폐지하여 54만가구를 추가지원할 예정이며, 디딤돌대출 금리도 인하(연소득 2천만원 이하 0.25%p 인하)하여 주거비 부담 경감을 추진

아울러 공공한 주거복지 지원체계를 구축하기 위해 ｢주택임대차보호법｣을 국토부와 법무부 공동소관으로 변경하여, 주거복지․임대차시장 안정정책과의 연계성 강화를 추진

금년 하반기에 공공임대주택 유형 통합을 위한 개선안 마련, 대기자 명부 운영개선방안도 마련

또한 지자체․민간의 협력을 통한 주거복지 서비스 제공을 위해 지방공사의 임대주택 사업절차 간소화*, 사회적 경제주체의 임대주택 사업 지원** 등도 추진

* 투자심사를 받았거나 구체적인 사업계획을 수립한 경우 타당성 검토 면제
** 주택도시기금․HUG 보증지원, 사회임대주택 지원센터 설치를 통한 행정지원

임대차 시장의 투명성․안정성 강화를 위해, 임대주택 등록활성화 방안에서 제시한 세법 개정을 차질 없이 추진하고, 임대주택 등록 시스템 및 주택임대차 정보시스템 등 정보인프라 구축도 완료할 예정

또한 임차인 권리보호 강화를 위해 전세금반환보증 활성화, 임대료 증액기준 합리화*, 계약갱신 거절기간 단축, 소액보증금 최우선변제범위 확대, 임대차분쟁조정위원회 실효성 강화 추진

* 임대료 증액현황 실태조사 및 증액기준 개선 연구를 통해 임대료 증액기준(현재 연 5%) 개선방안을 마련

주택시장의 안정을 유지하기 위해 ｢8.2주택시장 안정화방안｣ 및 ｢10.23가계부채 대책｣의 후속조치를 차질 없이 이행하고, 지역별 주택 수급관리도 강화

투기수요 유입 차단 및 집값 과열 방지를 위해 8.2대책의 후속조치를 차질 없이 시행

- 재건축초과이익환수제도의 차질 없이 시행하고, 이를 위해 지자체 대상 업무 매뉴얼 배포 및 담당 공무원․조합 교육 등 실시

- 다운계약 등 허위신고 적발을 위한 거래 신고가격 적정성 검증을 강화하고, 자금조달계획․입주계획에 대한 조사도 지속 추진

- 新DTI(’18.1월말) 시행에 따른 다주택자 주택담보대출 동향 등을 점검하고, 총체적 상환능력을 평가하는 DSR을 단계적으로 도입

- 재개발․재건축 사업의 이주수요가 집중되어 전월세시장과 매매시장을 자극하지 않도록 지자체와 협력하여 이주수요를 적극관리

지역별 주택 수급관리를 강화하여 주택시장 안정기반 구축

- 금년에 준공될 주택은 ’17년(56.9만호) 대비 10.5% 증가한 62.9만호가 될 전망으로, 중장기적으로 주택수요에 맞는 주택 공급을 통해 주택 시장의 안정기반 강화

< 주택 준공 물량(단위:만호, 괄호 안은 공공임대주택 제외) >

- 주택수요가 풍부한 지역을 중심으로 신혼희망타운 공급 등 공공부문의 역할 강화 등을 통해 수요에 맞는 주택 공급 추진하고, 서울을 포함하여 도심 역세권․유휴지 및 보존가치가 낮은 GB를 활용한 주택 공급방안을 마련

- 미분양 증가 등 공급과잉이 나타나는 지역의 경우 수급 상황에 따라 추진중인 사업의 공급시기 분산, 사업규모 조정을 추진하고, 미분양관리지역 제도*(HUG 운용)를 활용해 주택 공급속도 조절 및 LH 택지매각 물량도 조절

아울러 주택 소비자의 선택권을 확대하기 위해 후분양제 활성화도 18년부터 본격화할 계획

공공부문의 경우 LH는 ’18년 분양예정물량 중 2개 단지(시흥장현, 춘천우두)를 ’19년에 후분양으로 공급하고, SH는 ’18년에 약 1,400호 내외를 후분양으로 공급

민간부문 후분양 활성화를 위해 공공택지 우선공급 근거를 마련하고, ’18년에는 4개 공공택지*를 공급할 계획이며, 사업자의 부담을 줄이기 위해 택지대금 납부방식도 개선**

* 화성동탄2 A-62, 평택고덕 Abc46, 파주운정3 A13, 아산탕정 2-A3
** 택지대금 완납 전이라도 대금납부 이행을 보증(부지매입보증서 제공 등) 하면 착공·분양을 위한 사용승낙을 허용 및 거치기간 도입(18개월)

주택도시기금 후분양 대출한도 상향(0.6～0.8억→0.8～1.1억) 및 금리 인하를 추진하고, HUG가 제공중인 후분양 대출보증의 보증한도 상향(총사업비의 47%→78%, 보증료율 0.7～1.176→0.422～0.836%)

< 후분양 기금대출 금리 현황 및 개선안(단위 : %) >

또한 후분양 주택을 구입하는 소비자를 위해 디딤돌대출 중도금대출을 도입하고, HUG의 중도금대출 보증 지원도 강화

마지막으로 살기 좋은 주거환경 조성을 위해 미래형 주택 보급, 공동주택 소비자 권익 제고, 공동주택 관리 투명성․효율성 강화, 주거환경 개선도 추진

제로에너지 주택 확대를 위해 친환경 건설기준 개선 및 공공부문 제로에너지주택 활성화 방안 마련을 추진하고, 장수명 주택 건설․인증기준 개선을 통해 장수명 주택 보급 확대 추진

또한 LH 공공주택 스마트홈 시범사업을 추진하고, 모듈러 주택 기술개발 및 임대주택․긴급지원주택 활용방안 마련 등을 통해 보급기반 확대 추진

공동주택 소비자 보호를 위해 부실시공업체에 대한 선분양 제한, 부실시공을 막기 위한 감리비 예치제도 도입을 추진하고,
* (현행) 사업주체 → 감리자 / (개선) 사업주체 → 승인권자(지자체장) → 감리자

 
또한 전문가로 구성된 공동주택 품질검수단 설치․운영, 하자판정기준 개선 및 업체별 하자건수 관리 등을 통해 공동주택 품질 개선

공동주택 관리 사각지대 해소를 위해 의무관리대상*을 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하고, 관리비 내역 공개대상도 확대(의무관리대상 → 비의무관리대상)

* 의무관리대상의 경우 입주자대표회의 구성, 관리사무소장 채용 등 의무 부과

아울러 관리비 내역 공개대상을 의무관리대상에서 비의무관리대상 공동주택으로 확대하여 관리비의 투명성을 제고

기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축‧수선 등 행위허가 기준 완화* 및 세대구분에 대한 건설․면적․설치기준 마련 등을 통해 기존주택의 안전하고 효율적인 활용 도모

* 개축․수선 요건 : (현행) 입주자 2/3 이상 동의 → (개선) 입주자‧사용자 1/2 이상 동의

주거환경 개선을 위해 빈집 실태조사 등을 기반으로 빈집 정비계획 선도사업을 추진하고, 지자체가 빈집에 직접 안전조치를 하거나 매입할 수 있도록 하는 빈집밀집구역 지정근거를 마련

또한 소규모 정비사업* 활성화를 위해 기금 융자(사업비의 70%한도로 연 1.5%) 및 통합지원센터를 통한 행정지원을 실시하고, 소규모 정비사업의 사업성 제고를 위해 일반분양분 매입을 지원하는 ｢소규모 정비 임대리츠｣ 설립 추진

* 자율주택정비 : 집주인이 2명이상 모인 주민합의체 주도로 건축협정 등을 통해 공동주택 신축
** 가로주택정비 : 1만㎡ 미만의 가로(街路) 구역에서 조합을 구성하여 공동주택 신축

국토교통부는 현 정부 들어 처음 수립되는 금년 주거종합계획이 주거정책의 공공성을 강화하고, 서민․실수요자의 주거 안정을 강화하는 튼튼한 기반이 될 것이라고 평가하면서,

향후 주거지원 수요․정책여건에 따라 주거지원 프로그램․지원규모․지원대상 등을 적극적으로 확대해 나가겠다고 밝혔다. 

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