토지거래허가 관련 의무위반, 대출규정 위반, 편법증여 등 중점 점검

 서울지역 주택 이상거래(’25.3~4월) 기획조사 통해 위법의심 거래 317건 적발

 특수관계인 간 직거래(’24.1월~’25.2월) 기획조사 통해 위범의심 거래 264건 적발

 국토교통부(장관 김윤덕)는 지난 10.15.(수) 발표한 ｢주택시장 안정화 대책｣에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 부동산 불법행위를 집중 조사할 계획이라고 밝혔다.

 또한, ’25.3~4월 서울지역 주택 이상거래 기획조사를 통해 위법의심 거래 317건을 적발하고, ’24.1월~’25.2월 특수관계인 간 직거래 기획조사를 통해서는 위법의심 거래 264건을 적발하였다고 밝혔다.

 국토교통부는 토지거래허가구역이 확대되고 대출규제 강화 등 시장 안정 대책이 본격적으로 실행됨에 따라, 토지거래허가 위반이나, 편법 대출·증여 등 시장질서를 교란하는 이상거래가 확대될 우려에 대비하여

 현재 서울을 중심으로 실시 중인 부동산 기획조사 및 현장점검을 ’25.9~10월 부동산 거래 조사부터 서울 전체 및 경기 12개 지역과 규제지역 지정으로 풍선효과가 우려되는 화성동탄, 구리 등까지 대상을 확대하여 추진할 계획이다.

 국토교통부는 향후 기획조사 및 현장점검 확대를 통해 ➊토지거래허가 관련 의무 위반, ➋편법 자금조달 등을 중점 점검할 예정이다.

< ➊ 토지거래허가 관련 의무 위반 점검 >

 토지거래허가구역 내 주택거래 허가를 받으려는 자는 허가일로부터 4개월 이내 입주하여 주택취득 후 2년간 실거주할 수 있음을 허가신청서 및 토지이용계획 등 제출을 통해 소명하여야 한다.

 이에 따라 토지거래허가구역 지정(10.20) 이후 거래 계약을 체결하였으나, 토지거래허가를 회피하기 위한 계약일 등의 허위신고 여부를 점검하고 실거주 의무 이행 여부 현장점검도 실시할 계획이다.

< ➋ 법인자금 활용 등 편법 자금조달 집중 점검 >

 대출규제 회피를 위해 법인 자금(기업 운전자금 목적의 사업자 대출 등)을 활용하거나, 부모로부터 편법으로 증여받아 주택을 매수하는 등 편법 자금조달을 통해 시장을 교란하는 행위를 중점 점검할 예정이다.

 이를 위해 금융기관 대출, 특수관계인간 차입금 등 자금조달계획서 기재항목과 증빙자료를 확인하고 자금조달 과정의 탈·불법 의심 정황이 발견되는 경우 기획조사 대상에 포함하여 별도의 소명자료 요청을 통해 철저히 검증할 계획이다.

 이와 관련, 국토교통부는 자금조달계획서 상의 기재정보를 보다 세분화*하는 제도개선을 추진 중으로, 이를 통해 보다 면밀하게 자금조달계획서를 검증할 계획이다.

 (기존) 금융기관 대출액 내에 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출

→ (개선) 사업자 대출 추가 및 각 대출 관련 금융기관명도 기재

 한편, 금융위·금감원은 全금융권 사업자대출의 용도외 유용 실태 조사 및 대출규제 위반·우회사례 등에 대한 점검을 지속해 나갈 예정이다.

 위규행위* 적발시 대출금액을 즉시 회수하고 일정기간 신규 대출을 금지하는 등 엄정하게 대응할 예정이며,

 (예) ①차주 A는 기업운전자금대출을 받아 개인 거주 목적의 부동산 매수에 활용②차주 B는 고액(1억원 초과) 신용대출을 받아 규제지역에 소재한 주택 매수에 활용

ㅇ 우회대출 통로로 언급된 온투업권(온라인투자연계금융업) 및 대부업권 등에 대해서도 풍선효과 및 우회사례가 없는지 모니터링*을 지속할 계획이다.

 각 업권별 주택담보대출 신규 취급규모 등

 국세청은 토지거래허가구역 신규 지정지역 및 규제에 따른 풍선효과가 나타나는 지역의 부동산 거래에 대해 거래동향 및 탈세정보 수집 등 현장 모니터링을 한층 강화할 계획이다.

 특히, 규제 시행 전·후 시장상황을 틈타 부모로부터 자금을 편법 지원받아 고가아파트를 취득하는 등 탈루행위가 있는지 중점 점검하고 탈루사실이 확인되면 엄정하게 조사할 예정이다.

 국토교통부는 ’25년 1월부터 서울지역 주택 이상거래에 대해 기획조사를 실시해오고 있으며,

 3~4월 신고분에 대해 조사를 실시한 결과, 편법증여, 대출자금 용도 외 유용, 거짓신고 등 위법이 의심되는 317건의 거래(위법 의심행위 376건*)를 적발하였고, ’25.5~6월 이상거래에 대해서도 11월 중 조사를 완료할 계획**이다.

1건의 거래가 다수 법률에 위반된다고 판단되는 경우 관계된 모든 기관에 통보

’25.9~10월분 조사부터는 서울 전체 및 경기 12개지역, 화성동탄, 구리 등까지 대상 확대

 또한, ’24.1~’25.2월 거래신고분에 대해 특수관계인 간 직거래 기획조사를 실시하여 위법 의심 거래 264건(위법 의심행위 304건)을 적발하였다.

 서울 주택 이상거래 등과 관련 대표적인 위법의심사례는 다음과 같다.

 (사례1) 매수인은 서울 ○○구에 소재한 아파트를 54.5억원에 매수하면서 본인이 주주로 있는 법인(특수관계인)으로부터 31.7억원을 차입하여 거래대금에 활용하였으므로 특수관계인 차입금 과다로 국세청 통보 대상

 (사례2) 매수인은 서울 ○○구에 소재한 아파트를 42.5억원에 매수하면서 금융기관으로부터 기업운전 자금 목적으로 23억원의 대출을 받았으나, 사업과 무관하게 대출금을 아파트 구입에 사용한 바, 목적 외 대출금 유용에 해당하여 금융위 통보 대상

 (사례3) 매수인은 서울 ○○구에 소재한 아파트를 40억원에 매수하면서 매도인(부모)를 임차인으로 하는 보증금 25억원의 전세 계약을 체결하여 편법 증여가 의심되므로 국세청 통보 대상

 (사례4) 매수인은 경기도 소재 아파트를 5.8억원에 계약 체결한 것으로 신고하였으나, 실제 거래당사자 간 이체금액은 총 6.3억으로, ‘다운계약’이 의심되어 거래금액 거짓신고로 지자체 통보 대상

 국토교통부는 집값담합, 시세교란(집값 띄우기 등) 및 인터넷 중개대상물 불법 표시·광고 등 부동산거래질서교란행위 전반에 대해 ‘부동산 불법행위 통합 신고센터’를 통해 접수 받고 있으며, 신고된 사례에 대해서는 지자체 등과 협력해 엄정 대응해 나갈 계획이다.

 부동산불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr) / 콜센터 1644-9782

향후 국세청(부동산 탈세 신고센터, 10.31. 개통예정), 금융위도 통합신고센터를 통해 접근할 수 있도록 플랫폼 개선

 김규철 국토교통부 주택토지실장은 “부동산 시장 안정 기반이 흔들리지 않도록 허위신고·편법거래 등 불법행위를 철저히 차단할 계획”이며,

 “불법행위가 적발될 경우 관계기관과 공조하여 무관용 원칙으로 엄정히 대응하겠다”고 밝혔다.

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