앞으로 서울시 공공지원제도 적용을 받는 재개발‧재건축 조합 가운데 조합과 건설업자가 사업을 공동으로 시행하는 경우 시공자 선정 시기를 '건축심의 이후'로 할 수 있다.
현행 서울시 공공지원제도에서 시공자 선정 시기를 '사업시행 인가 이후'로 정하고 있는 것에 대해, 조합-건설사간 공동시행하는 경우 사업시행 인가 전이라도 시공자를 선정할 수 있도록 변경한 것이다.
※ 재개발‧재건축 정비사업 절차 : 기본계획 수립 → 안전진단 → 정비구역 지정 → 추진위 → 조합설립인가 → 건축심의 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주 → 착공
서울시는 지난 3월 개정된 「도시 및 주거환경정비법(이하, 도정법)」에 따라 이와 같은 내용을 담은 「공동사업시행 건설업자 선정기준｣과 ｢공동사업시행 표준협약서｣ 고시안을 11일(목) 행정예고했다. 31일(수)까지(20일 간) 의견수렴 과정을 거쳐 9월중 최종 고시할 예정이다.
개정 도정법에서는 조합과 건설업자가 공동사업시행자로 나서는 경우 시공자 선정 시기를 사업시행인가 이후보다 앞당길 수 있도록 했으며, 구체적인 내용은 시‧도 조례를 통해 정할 수 있도록 위임했다.
시는 올해 3월 도시정비조례 개정을 통해 공동사업시행 정비사업도 공공지원 대상사업으로 규정했다. 도정법 개정안에서는 조합과 건설업자가 공동사업시행 협약시 해당 건설업자를 시공자로 간주한다고 명시하고 있다.
시는 건축심의 결과를 바탕으로 건설업자들이 공사 단가 등을 제시해 내역입찰 하도록 해서 조합원들이 공정한 기준으로 시공자를 선정할 수 있도록 하고, 시공자 선정 전과 후에 공사비가 무분별하게 증액되는 것을 막기 위한 조치라고 설명했다.
설계도서 없이 시공자를 선정하는 경우 내역입찰 방식이 아닌 평당 임의 공사비에 따른 가계약 후 본계약 방식으로 진행되기 때문에 본계약시 공사비가 크게 올라 조합원의 부담금이 상승하는 관행이 이어져 왔다. 또, 시공자 선정을 위한 과열된 수주전으로 금품‧향응 수수와 조합-시공자간 결탁 비리 같은 문제도 발생했다.
｢공동사업시행 건설업자 선정기준｣ 고시안에는 시공자 선정 시기와 함께 △사업비 조달 △사업 추진에 따른 업무분담 △용역업체 선정 △사업비 집행 등 공동사업시행에 관한 전반적인 내용을 담고 있다.
｢공동사업시행 건설업자 선정기준｣은 정비사업 조합이 공동사업시행 건설업자 선정 시 지켜야 할 기준과 절차에 관한 규정사항이며, ｢공동사업시행 표준협약서｣는 공동사업시행 협약서 작성 시 표준안으로 적용하게 된다.
공사비 외에 조합운영비, 용역비, 토지보상비, 이주비 등 사업비는 통상 시공자가 조합에 빌려주는(대여) 방식으로 조달하는데, 시는 공동사업시행 건설업자 선정 입찰시 건설업자가 사업비 조달 계획(이율 조건, 대여 기간 및 주체 등)을 제시하도록 해 경쟁을 통해 대여금 조건이 결정되어 조합원들의 권익을 보호하도록 했다.
건설업자가 조합에 빌려주는 사업비는 건설업자가 직접 차입해 조합에 빌려주는 것을 원칙으로 하고, 대여 기간 초과시 이자는 조합과 건설업자가 공동 부담한다. 건설업자가 지급 보증해 조합이 직접 자금을 차입하는 경우 입찰시 건설업자가 제시한 이율을 초과하는 대출이자는 건설업자가 부담하도록 했다.
이를 통해, 공동사업시행 협약 시 사업비 조달 조건을 미리 결정하게 돼 사업 추진이 보다 원활하고 투명해질 것으로 기대된다.
사업 추진에 따른 업무분담으로 조합은 △조합 운영 △용역업체 선정 △인‧허가 △이주 및 토지수용 △분양 업무 △공사 감리‧감독 △각종 등기, 공부정리 및 납세 업무를 담당하고, 건설업자는 △용역업체 선정지원 및 관리 △이주지원 및 철거 △일반분양지원 △시공 △입주관리 업무를 담당하도록 했다.
용역업체 선정은 공동사업시행 협약 이후 조합에서 용역업체 선정시 건설업자가 공동사업시행자로서 전문성이 부족한 조합을 도와 중복 여부 등을 확인 후 의견을 제시해 꼭 필요한 용역을 적정 용역비에 발주할 수 있도록 했다.
사업비 집행은 조합과 건설업자가 공동명의 통장을 개설하고 자금 집행 시 조합과 건설업자가 공동집행하도록 해 자금 관리 및 집행 상 투명도와 건전성을 높일 수 있도록 했다.
아울러, 건설업자가 자사 브랜드 홍보를 위해 사업시행계획 등 변경을 수반하는 입찰 제안을 할 경우 변경에 소요되는 비용을 조합이 부담해오던 기존 관행을 깨고, 건설업자가 전액 부담하도록 해 조합의 부담을 줄인다는 계획이다.
진희선 서울시 도시재생본부장은 “재건축‧재개발 조합이 내역입찰을 통해 투명하고 공정하게 공동사업시행 건설업자를 선정하고, 조합에 비해 전문성이 큰 건설업자의 역할을 증대해 사업추진의 효율성을 높이기 위해 관련 기준을 마련했다”며 “과거 불합리한 관행을 타파하고 조합원의 권익 침해를 예방하기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.