도시화가 성숙단계에 접어들면서, 전면적 철거위주의 재개발이나 뉴타운과 같은 도시정비보다는 기존의 지역 또는 마을을 보전하면서 개선시키는 도시재생이 도시개발의 주요한 흐름이 되었다. 물리적 환경만이 아니라 문화적, 사회적, 더 나아가 경제적 측면까지 개선시키고자 하는 것이 도시재생의 주요한 개념이다. 그런데, 최근 도시재생의 경향은 기존의 지역 또는 마을을 전면적으로 철거하여 완전히 새로운 모습의 아파트단지를 조성하지 않고, 기존의 지역 또는 마을의 특성을 살려 양호한 부분은 유지하면서 불편한 부분은 고치고 부족한 부분은 새로 갖추는 방식으로 추진하고 있다. 이러한 방식의 도시재생을 위한 제도적 수단으로서 2012년 도시 및 주거환경정비법의 개정으로 도입된 ‘주거환경관리사업’과 ‘가로주택정비사업’이라는 새로운 도시정비 사업이 추가되었고, 최근 서울시 연남동에서 첫 주거환경관리사업이 완료된 이후 전면철거식의 주택재개발이 아닌 보전하고 개선하는 주거환경관리사업이 속속 진행되고 있다.
이러한 도시재생의 또다른 특징은 주민의 적극적인 참여에 의한 사업의 추진이라는 것이다. 기존 도시계획사업에서의 ‘공청회’나 ‘공람’ 또는 ‘공고’와 같은 수동적이고 형식적인 방법으로 주민의견을 수렴하는 방식이 아닌, 사업의 초기부터 지역 또는 마을의 개선방향을 설정하고, 계획안을 수립하며, 환경개선에 직접 참여하는 적극적인 추진 방식이다. 도시를 개발하고 마을을 개선하는 것을 남의 손에 맡기지 않고, 마을에서 삶을 영위해 나가는 주민들 스스로가 주인의식을 갖고 가꾸어 나가는 방향으로 패러다임이 변화하고 있다.
주민이 참여하여 지역이나 마을을 부분적으로 개선하는 방식의 도시재생은 그동안 마을만들기라는 이름으로 추진되어 왔다. 따라서, 본고에서는 최근의 동향을 살피기 위해 2008년부터 2013년까지 관련 연구들을 살펴보고, 마을만들기를 중심으로 주민참여형 도시재생과 관련한 연구결과를 소개하고자 한다.