최근 5년 동안 단독주택 매매 거래가 활발*하게 이뤄지고 있다. 획일화된 주거 문화에서 벗어나 개성을 살릴 수 있는 단독주택에 살고 싶은 국민들의 바람이 통계로 나타나고 있는 듯하다.
* 한국감정원 조사 결과, `16년 전국 단독주택 매매건수는 118,937건으로 최근 5년간 20.02% 증가했으며, 같은 기간 아파트 매매건수는 2.29.% 감소했음.
국토교통부(장관 김현미)는 합리적 비용(리츠 결합)으로 냉난방 등 에너지 효율을 누리는 「임대형 제로에너지 단독주택사업」(행복도시·김포한강·오산세교 3개 단지, 298호)을 세종시·김포시·오산시에 본격적으로 시작하기로 했다.
그동안 추진해온 저층형 제로에너지빌딩 시범사업(행복도시 1-1)이 리츠로 사업방식이 변경되면서 사업규모가 확대(2개 단지 추가)되고 건축물 에너지성능이 향상(에너지효율등급 1++ 이상, 제로에너지건축 인증 4·5 등급 취득 예정)된 것으로, 수요자에게 합리적인 비용의 고성능 단독주택을 제공하고 정체된 건축시장에 새로운 사업모델이 될 것 기대하고 있다.
단독주택의 장점인 쾌적한 전원생활, 층간소음 해방과 건강한 육아 등으로 수요는 증가하고 있으나 단독주택에서 지내는 것을 선뜻 결정하기 어려운 몇 가지 이유가 있다.
단독주택을 직접 건축하거나 구입할 때의 경제적 부담과 이주 시 환금의 어려움, 겨울철과 여름철의 냉·난방비 부담 등이 대표적이다.
이에, 선진 부동산금융방식인 리츠(REITs)와 제로에너지 건축기술을 동시에 적용하여 단독주택을 선호하는 수요층이 합리적인 비용으로 단독주택을 경험하고 고성능 건축기술의 효과를 누릴 수 있도록 했다.
<제로에너지 단독주택 임대리츠 사업구조>
이번에 조성되는 단독주택 단지는 교통이 편리하고 쇼핑, 의료 등 주거환경이 우수한 전국 3곳의 신도시에서 동시에 건설되며, 주택도시기금, LH공사 등의 출자금과 민간자금으로 구성된 REITs* (부동산투자회사)가 사업 시행자로 참여하여 주택을 건설하고 4년 간 임대운영한 후 분양하는 형태로 추진된다.
* ㈜패시브하우스순환형임대주택위탁관리부동산투자회사 인가(‘16.9.30)
그간 리츠를 통한 임대주택 공급은 아파트 중심으로만 이루어져 왔으나, 이번 단독주택 단지 공급에도 리츠 방식이 활용됨에 따라 리츠의 투자자산 다양화 측면에서도 의의가 크다고 할 수 있다.
모든 주택은 개별 주차장과 앞·뒤 정원 및 다락방을 가지고 유형에 따라 테라스와 작업실을 갖춘 곳도 있다.
특히, 단독주택의 취약점으로 지적되어온 개별 유지관리 및 방범 등 보안문제를 해결하여 전문 임대관리사업자를 통해 방범, 원격검침, 커뮤니티 생활 서비스 등을 제공, 아파트와 단독주택의 장점을 모두 누릴 수 있도록 했다.
임대형 단독주택의 보급·확산을 위해 임대료 수준을 인근 아파트의 유사규모 임대료 수준이 될 수 있게 검토 중이며, 제로에너지건축 기술을 통한 에너지 절감효과, 실내 쾌적성 등을 감안할 때 높은 경쟁력을 가질 것으로 기대된다.
<일반주택과 비교한 제로에너지주택 적용기술 개념도>
제로에너지 단독주택은 고성능 외벽단열, 열교 차단, 고성능 3중 창호, 고기밀 시공, 열회수 환기장치를 적용한 ‘패시브 요소’와 태양광 패널을 활용한 ‘엑티브 요소’를 모두 적용하여 전기료, 냉·난방비 등 동일규모의 기존 일반 아파트 대비 약 65%의 에너지 절감이 가능할 것으로 예상된다.
특히, 난방비의 경우 고단열 등 패시브 기술을 통해 연간 20만원 대로 절감이 가능할 것으로 예상되고 있다.
* 3L등급 패시브하우스 : 전용면적 85㎡, 난방등유 900원/L 적용 → 연간 난방비 229,500원 예상
제로에너지 단독주택은 일반 아파트의 내단열 공법과 달리 바닥, 지붕 등 주택 외벽 전체를 끊김 없이 감싸는 외단열 공법과 열교 차단 공법을 적용하여 외벽과 내벽 단열재 사이의 온도차에 의한 결로와 이로 인한 곰팡이의 발생을 원천 차단하여 주거 공간의 쾌적성을 극대화했다.
또한, 열회수 환기장치는 환기를 통해 발생하는 열손실을 최소화하면서 지속적으로 쾌적한 공기를 공급하는 시스템으로 최근 문제가 되고 있는 미세먼지를 필터를 통해 걸러주어 쾌적한 실내공기 환경을 유지할 수 있게 해준다.
이번 사업은 한국토지주택공사(LH)가 작년 9월 공모를 통해 리츠((주)패시브하우스순환형임대주택위탁관리부동산투자회사*) 설립하고 영업인가를 득하여 자산관리 회사로서 사업 전반의 관리를 담당하며, 건축 인허가 및 토지 매매 등 사업 준비를 마치고 올해 하반기 착공 및 임차인 모집에 나서 내년 12월 준공하여 입주할 예정이다.
* 케이프투자증권(자금조달)+포스코에이앤시(A&C, 설계·시공)+더디벨로퍼(임대관리·PM)
국토교통부 관계자는 “이번 임대형 제로에너지 단독주택 사업은 주택도시기금에서 단독주택 임대리츠에 출자한 최초 사례이자 제로에너지 기술이 임대형 단독주택에 적용되어 대규모로 보급되는 첫 사례”라며 “소유에서 거주 중심으로 주거문화가 전환되는 선도 사례이며 침체된 건축시장의 새로운 활력이 될 것으로 기대한다.”라고 말했다.